合肥二手房交易流程是怎樣的?
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南昌夢居裝飾有限責(zé)任公司 回答數(shù):128南昌夢居裝飾有限責(zé)任公司
回答數(shù):128 被采納數(shù):02016-06-28 18:57:02
簽合同
這一環(huán)節(jié),除了簽訂存量房買賣合同外,市民還需和中介機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。涉及費(fèi)用的,除了房款外,中介費(fèi)也要明確。
一般來說,中介行業(yè)收取中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為2%,買賣雙方各收取1%;由于是賣方市場,因此中介費(fèi)一般全部由買家承擔(dān)。目前,物價部門并沒有關(guān)于中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定,最終收取多少,由雙方協(xié)商即可。每套房子因為個體情況不一、中介機(jī)構(gòu)不同,可能會存在差異。作為市民,對中介費(fèi)有議價權(quán)。
需要提醒的是,買方也不可一味追求價格低廉,而應(yīng)該考察中介的資質(zhì)、服務(wù)水平。
查住房信息
根據(jù)新的契稅政策,購買家庭二套住房也可享契稅優(yōu)惠。因此,市民購買首套房、二套房,均應(yīng)查詢家庭住房信息。各區(qū)地稅局窗口開具《家庭住房情況查詢申請表》,填驗蓋章后持表格前往不動產(chǎn)登記部門查詢,查詢不收費(fèi)。
提前還貸
如果賣家有貸款未還清,需向銀行申請?zhí)崆斑€款;銀行審核通過后,對賣家發(fā)放提前還款預(yù)約單。
在這個環(huán)節(jié),買家就要拿出一筆購房款了。在替賣家提前還款后,買家應(yīng)留意賣家的還款憑證、結(jié)清證明、還款明細(xì)單等。此外,買家也應(yīng)到銀行預(yù)審貸款,包括查詢個人信用報告等。
繳 稅
合肥實行“先稅后戶”,買賣雙方需先在稅務(wù)局進(jìn)行繳稅,然后到不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行過戶。其中,契稅方面,目前的標(biāo)準(zhǔn)是,個人購買家庭唯一住房,面積90平方米以下,按1%稅率征收;90平方米以上的,無論是否大于144平方米,均減按1.5%征收;個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,按2%的稅率征收契稅;個人購買家庭三套房的,一律按照4%征收。營業(yè)稅方面,交易滿2年的,營業(yè)稅免征;未滿2年的,按全額5.55%征收。個稅方面,可按照全額的1%或者差額的20%征收。
戶口遷出及物業(yè)費(fèi)結(jié)算
繳稅之后,賣家應(yīng)前往房屋所在地轄區(qū)派出所開具空戶證明。另外,前往小區(qū)物業(yè)公司開具物業(yè)費(fèi)結(jié)算清單;如小區(qū)無物業(yè)公司的,則由社居委開具《未實施物業(yè)管理的房屋過戶證明》。
資金托管
大多數(shù)二手房買方都是按揭購房。這個環(huán)節(jié),買家須籌集首付款。如果未用于幫賣家提前還貸,則須到不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行資金托管。具體金額來看,如果是購買家庭首套房,首付需2.5成;如果是購買家庭二套房,首付需4.5成。
過 戶
資金托管完成后,雙方提交房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受理單,進(jìn)行二手房買賣登記。這里不動產(chǎn)登記部門將收取如下費(fèi)用:登記費(fèi)50元(住宅);手續(xù)費(fèi)3元/平方米;工本費(fèi)一本免收,兩本以上10元/本;印花稅5元/本。土地收益金(房改房、經(jīng)適房等)。按照規(guī)定,7個工作日內(nèi),產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成,新不動產(chǎn)證下發(fā)。
貸款
新證下來后,買家可去銀行辦理他項權(quán)證抵押,銀行審批。這期間,部分中介趁機(jī)收費(fèi)被廣大購房人所詬病。一般來說,銀行都會將房產(chǎn)評估作為貸款的前置條件。這時候,買方可以自己到市場上去找房地產(chǎn)評估公司做評估報告,費(fèi)用大多在一千以內(nèi)。而如果中介“代辦”,評估費(fèi)則會報出房價千分之二到千分之五不等的價格,有的高達(dá)數(shù)千元。
水電煤氣過戶、驗房交房
這個環(huán)節(jié)雙方帶起要件即可在相關(guān)部門辦理,不收取費(fèi)用。
支取放款
在確認(rèn)賣方戶口遷出、物業(yè)費(fèi)結(jié)清、房子驗收無問題,水電煤氣過戶后,買方可同賣方簽字,賣方憑借資金托管房款支票,到不動產(chǎn)登記部門支取房子尾款。評論0 贊0
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