嚴(yán)查“價外價” 能杜絕“捆綁精裝修”嗎？

　　近期發(fā)改委和住建部聯(lián)合開展的商品房銷售明碼標(biāo)價專項(xiàng)檢查中，重點(diǎn)檢查的行為之一即是“在標(biāo)價和公示的收費(fèi)之外加價、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。

　　“商品住房銷售時不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁(精)裝修?！边@樣的條款近期出現(xiàn)在北京(樓盤)、深圳(樓盤)等地的部分土地出讓公告中。

　　在此之前，國土資源部門鮮有在出讓環(huán)節(jié)就限制開發(fā)商捆綁精裝修的行為。

　　北京市京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)交易法律事務(wù)部主任王琮瑋告訴法治周末記者，出現(xiàn)這種情況的背景是，當(dāng)房地產(chǎn)市場是賣方市場時，“捆綁精裝修”比較多，一般表現(xiàn)為購房者要想買房，必須另外簽訂一份精裝修合同，且精裝修的價格通常高于市場價。

　　“捆綁精裝修的情況此前在房地產(chǎn)行業(yè)并不是新鮮事兒。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志在接受法治周末記者采訪時也表示。

　　法治周末記者在今年7月曾接到購房者投訴稱，上海(樓盤)的一個樓盤在銷售時，要求購房者在繳納房款之外，再繳納幾十萬元的軟裝費(fèi)用。不少購房者雖對此舉深惡痛絕，但由于項(xiàng)目為熱門區(qū)域的暢銷項(xiàng)目，終還是會繳納裝修款。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士還對記者透露，事實(shí)上針對捆綁精裝修的行為并非沒有相關(guān)的法律法規(guī)，2011年出臺的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》就明確規(guī)定：“商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！?

　　“但由于開發(fā)商有很多規(guī)避的做法，這使得之前鮮有開發(fā)商因捆綁精裝修而被處罰?！鼻笆霾辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士說。

　　利益驅(qū)使

　　前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士還告訴法治周末記者，北京地區(qū)在2013年至2014年捆綁精裝修的情況較為普遍，因?yàn)?013年時，北京市嚴(yán)格限制樓盤備案價，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房的備案價即為限價。

　　“但在那個市場環(huán)境下，開發(fā)商是有提價沖動的，當(dāng)不能提價時，開發(fā)商為了獲取更多利潤，就會把房價分解掉。他們可以把房價分解為房屋本身的費(fèi)用、裝修費(fèi)用、軟裝費(fèi)、增值服務(wù)等。”王琮瑋說。

　　北京來碩律師事務(wù)所主任律師李文謙告訴記者，開發(fā)商若和購房者簽訂的購房合同顯示房屋交付標(biāo)準(zhǔn)是毛坯，然后另行與購房者簽訂精裝修合同，如果不是強(qiáng)制的簽訂而是雙方合意的結(jié)果，那么就不屬于“在標(biāo)價和公示的收費(fèi)之外加價”，不屬于違規(guī)。

　　“購房者同時簽訂購房合同和裝修合同本身沒問題，但開發(fā)商不能強(qiáng)賣，應(yīng)該給購房者放棄簽訂精裝修合同的權(quán)利，就是說購房者在買房時，購買精裝修服務(wù)應(yīng)當(dāng)是可選項(xiàng)，而非必選。如果強(qiáng)賣，那就屬于‘捆綁精裝修’。”陳志也認(rèn)為。

　　法治周末記者在采訪中了解到，購房者此前遇到的情況大都是，要買房必須簽裝修合同，不簽裝修合同就不能買房。

　　陳志還告訴記者，“捆綁精裝修”中普遍存在的另外一個問題是，合同簽訂的裝修價格遠(yuǎn)高于市場價，且裝修質(zhì)量較差，甚至貨不對板，這幾年捆綁精裝修相關(guān)的維權(quán)很多是因此引起的。

　　監(jiān)管和維權(quán)難題

　　前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京早在2013年起也明確要求監(jiān)管開發(fā)商的變相漲價行為。2013年10月，北京市住建委發(fā)布的“京七條”中明確規(guī)定，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商變相漲價等行為。

　　“但這一規(guī)定沒有實(shí)施細(xì)則，什么叫變相漲價，沒有規(guī)定清楚，所以在執(zhí)行起來存在一定問題。”該不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱。

　　王琮瑋還表示，要如何認(rèn)定強(qiáng)賣，也是難題。

　　“可行的方法就是監(jiān)管部門的人扮成購房者去項(xiàng)目現(xiàn)場取證?！蓖蹒|說。

　　中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管律師王玉臣補(bǔ)充道，現(xiàn)實(shí)中，由于開發(fā)商的強(qiáng)勢地位、相關(guān)部門的執(zhí)法不嚴(yán)等情況，往往還會使開發(fā)商有很多的活動空間，通過一些辦法來規(guī)避明碼標(biāo)價的規(guī)定。

　　“常見的就是在合同中將其風(fēng)險(xiǎn)全部規(guī)避掉，而開發(fā)商所制定的合同不允許業(yè)主更改一個字，名義上合同是自主協(xié)商，真實(shí)意思的表示，實(shí)際上根本不可能實(shí)現(xiàn)。”王玉臣曾經(jīng)接到過不少業(yè)主關(guān)于這一類問題的咨詢。

　　北京的一位購房者也告訴記者，他在2013年購房時，開發(fā)商明確表示，如果不簽精裝修合同不能買房，且精裝修合同的簽署主體并非開發(fā)商，而是一家所謂的第三方裝修公司。且那份精裝修合同上明確標(biāo)明：“業(yè)主確知家裝費(fèi)用較通常市場價格偏高，但基于裝修公司和開發(fā)商的品牌價值、技術(shù)等因素，業(yè)主認(rèn)為公平合理?！?

　　在采訪中，王琮瑋律師告訴記者，當(dāng)購房者起訴到法院，以精裝修的價值遠(yuǎn)低于裝修款或開發(fā)商銷售違規(guī)為由，要求法院解除或變更精裝修合同時，相關(guān)訴求幾乎沒有被法院支持的。

　　“因?yàn)榉ㄔ和ǔJ(rèn)為，開發(fā)商即便違反備案制，這也并不屬于法律層面的禁止行為，開發(fā)商違規(guī)并不影響合同的效力，而且合同簽訂是雙方真實(shí)意思的表示。即便是銷售人員表示，要買房就必須簽訂裝修合同，但購房者還是有放棄購房的權(quán)利的，如果購房者終簽訂了裝修合同，法院通常還是會遵循‘意思自治’原則，認(rèn)為合同有效，駁回購房者訴求。”王琮瑋說。

　　王玉臣認(rèn)為，購房者現(xiàn)在不是沒有渠道去維權(quán)，但現(xiàn)實(shí)中存在很大的障礙。

　　“主要障礙有兩個：一是相關(guān)立法機(jī)關(guān)對這一塊的規(guī)定還沒有細(xì)化到這種層次，而且，對這種屢見不鮮的問題，相關(guān)有權(quán)威的部門也沒有及時歸納闡釋，進(jìn)行及時的法律解釋;二是相關(guān)主管部門、相關(guān)法院面對這種問題一般都比較保守，幾乎沒有支持業(yè)主的。”王玉臣說。

　　不過，陳志認(rèn)為，這樣的情況可能會有所改變。因?yàn)榻诎l(fā)改委和住建部聯(lián)合開展的商品房銷售明碼標(biāo)價專項(xiàng)檢查中，重點(diǎn)檢查的行為之一即是“在標(biāo)價和公示的收費(fèi)之外加價、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用”。

　　“而捆綁精裝修屬于典型的‘價外價’?！标愔颈硎?，這一輪的監(jiān)管力度比較大，當(dāng)前如果購房者真的遇到捆綁精裝修的情況，除了買和不買這兩種選擇外，還是可以選擇去物價部門或住建部門投訴，問題應(yīng)該會得到解決。(來源：法治周末)