樓市“龍?zhí)ь^” 房企忙春耕

　　契稅、營業(yè)稅雙降，央行宣布降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)……春節(jié)過后，一系列樓市利好政策的到來，讓這個(gè)春天顯得暖意融融。連日來，不少樓盤售樓部的來電、來訪量明顯增加，成交量明顯攀升?！盎嘏背蔀榻跇鞘械年P(guān)鍵詞。

　　一年之計(jì)在于春。時(shí)值農(nóng)歷二月二“龍?zhí)ь^”，春回大地，農(nóng)民開始春耕，一切欣欣向榮。站在農(nóng)歷新一年的起點(diǎn)上，借由“龍?zhí)ь^”的美好寓意，本刊特邀業(yè)內(nèi)從業(yè)者及專家，暢談“去庫存”主基調(diào)下的鄭州樓市變化，以及對(duì)2016年房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)性思考。

　　二線城市

　　將成市場熱點(diǎn)

　　顯而易見，一系列樓市新政的目標(biāo)是為了維持房地產(chǎn)市場的健康成長。中央看到了庫存問題，也找到了癥結(jié)，各種契稅、金融、行業(yè)政策對(duì)去庫存初顯起色。比如契稅主要影響的是改善性需求，戶型面積的微差不再是用戶考慮購房的因素，而降首付則大大刺激了剛需市場。

　　在樓市政策調(diào)整給市場帶來契機(jī)之際，可以看到：未來，一線城市還是要抑制投機(jī)，二線城市將成為市場熱點(diǎn)，而三線城市仍是要去庫存。而對(duì)于鄭州來說，保持這種增長態(tài)勢，市場才能可持續(xù)地健康發(fā)展。

　　2016年是保利鄭州的品牌年，無論是從項(xiàng)目品質(zhì)、服務(wù)還是土地儲(chǔ)備上，保利將用心做好每一步，將前沿的人性化居住理念帶給更多的河南人。

　　未來，保利將更加理性、科學(xué)地打造產(chǎn)品。作為央企，除了在城市建設(shè)商的角色上應(yīng)有的承擔(dān)和責(zé)任，保利還將本著“百年老店”的精神，用一顆匠心以求改變和突破，適應(yīng)新的趨勢與市場需求。

　　在發(fā)展方向上，保利將主抓幾個(gè)重點(diǎn)：

　　首先，打造“保利生活圈”，提升產(chǎn)品附加值。保利地產(chǎn)制訂的企業(yè)“十三五”計(jì)劃，明確提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社區(qū)為中心，打造基于全生命產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)平臺(tái)，提升產(chǎn)品附加值。

　　其次，強(qiáng)化產(chǎn)品競爭力，建立綠色全生命周期居住系統(tǒng)。建立綠色全生命周期居住系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，由“關(guān)懷客戶全生命周期的全精裝房+集合物業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老、教育等的社區(qū)服務(wù)”和“強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)的O2O平臺(tái)”組成，打造更具競爭力和市場接受度的產(chǎn)品。

　　第三，經(jīng)營注重效率，把控價(jià)值鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)。保利地產(chǎn)注重整個(gè)生產(chǎn)鏈條的科學(xué)性與效率，包括投資有效性、產(chǎn)品定位有效性、產(chǎn)銷平衡、營銷方向等多個(gè)方面。

　　，減緩客戶壓力，提供多元化購房支持服務(wù)，在客戶購買上提供多元化的手段支持。2015年，保利地產(chǎn)成立了保利小貸公司，開發(fā)多種金融工具幫助客戶。針對(duì)首付能力不足的，或有舊房換新需求的客戶，保利可以提供首付小額貸款等服務(wù)，也有延長分期付款等政策支持。

　　河南房地產(chǎn)市場

　　后發(fā)優(yōu)勢明顯

　　站在經(jīng)濟(jì)的冬春之交，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把去庫存作為要?jiǎng)?wù)，確保企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)金流;以市場和客戶為導(dǎo)向，優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu);轉(zhuǎn)變觀念，緊跟互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展步伐，創(chuàng)新營銷模式、管控模式、服務(wù)模式。

　　事實(shí)上，春節(jié)后的多重政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)去庫存有明顯的促進(jìn)作用，不過這對(duì)于一線城市和部分二線城市更為明顯，而對(duì)大部分三、四線城市的效果會(huì)弱一些。在這樣的政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的分化將進(jìn)一步加劇。從解決目前房地產(chǎn)發(fā)展的深層次矛盾來看，希望后期有針對(duì)三、四線城市的定向調(diào)控政策，當(dāng)然不僅包括金融、財(cái)稅方面的政策，更應(yīng)有系統(tǒng)性政策。

　　隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度的深入，河南房地產(chǎn)市場的后發(fā)優(yōu)勢將更加明顯，人口回流將穩(wěn)步提升。作為河南省會(huì)城市，以及方圓500公里的城市，鄭州的人口、資源吸附力非常明顯，這將成為鄭州房地產(chǎn)未來持續(xù)向上發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。預(yù)計(jì)未來鄭州房價(jià)還將有一個(gè)穩(wěn)步上漲的趨勢，同時(shí)改善性需求將有更為明顯的放量。

　　作為早成功開發(fā)、運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)——銀基商貿(mào)城的開發(fā)商，銀基是具有20多年發(fā)展歷史的老牌房企。隨著高端住宅銀基王朝的成功開發(fā)，銀基成為鄭州家喻戶曉的房企。

　　2016年，銀基在鄭州市區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)面市，省轄市的項(xiàng)目繼續(xù)創(chuàng)造高品質(zhì)傳奇佳話。

　　值得一提的是，銀基國際旅游度假區(qū)將于2016年逐步開放新的旅游度假項(xiàng)目，同時(shí)高端、改善型住宅也將開盤銷售。該項(xiàng)目位于鄭州西南黃帝宮板塊，總占地面積超過16000畝，包括系列主題樂園、酒店群和高端精品住宅。該項(xiàng)目契合了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的新趨勢，隨著這一項(xiàng)目的逐步建成，中原地區(qū)旅游格局和鄭州城市發(fā)展格局將被改變。

　　房地產(chǎn)去庫存

　　需要?jiǎng)?chuàng)新思路

　　根據(jù)中央精神，房地產(chǎn)去庫存是今年重點(diǎn)抓的五大任務(wù)之一。如何通過供給側(cè)改革，有效消化商品房庫存，對(duì)保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展非常重要。

　　當(dāng)前，各地政府陸續(xù)出臺(tái)了一些政策，一些專家學(xué)者也提出了自己的建議。目前來看，這些措施和建議在創(chuàng)新上仍有進(jìn)一步突破的空間。

　　如今，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)去庫存舉措，主要包括：鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，稅費(fèi)減免，入學(xué)、就業(yè)等配套服務(wù)改善，購買市場上的商品房改成公租房，安置房分配鼓勵(lì)貨幣化，鼓勵(lì)開發(fā)商把房源轉(zhuǎn)售為租等;鼓勵(lì)、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，土地供應(yīng)“有保有壓”等;出臺(tái)降房貸首付比例、減稅、公積金貸款門檻降低等。

　　這些政策措施的出臺(tái)，符合買房者的愿望和需求，能夠推動(dòng)一部分剛性需求和改善性需求消費(fèi)者入市買房，減輕他們的購房負(fù)擔(dān)，有助于去庫存。

　　但是，各地政策的思路大多比較傳統(tǒng)，樓市領(lǐng)域的供給側(cè)改革怎么落地，還需要進(jìn)一步創(chuàng)新。否則，政策效應(yīng)會(huì)逐步減弱。所謂的供給側(cè)改革，通俗地說，就是調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，具體落實(shí)到房地產(chǎn)市場，就是科學(xué)地優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　探討從供給側(cè)改革方面推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，可嘗試從三方面重點(diǎn)著手：一是開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)市場需求，推出適銷對(duì)路、符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品;二是政府要為項(xiàng)目開發(fā)提供綜合全面的配套服務(wù);三是政府在土地出讓時(shí)要注意把握節(jié)奏，科學(xué)供地。

　　從影響來看，后兩者對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存更為重要，而且能防止新的庫存增加，對(duì)去庫存有著更深遠(yuǎn)的影響。

　　舉例來說，有的項(xiàng)目是因?yàn)橹苓叺牡缆?、水電氣等配套沒跟上造成滯銷;有的是因?yàn)橹苓厸]有規(guī)劃或者沒有同步開工建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等配套項(xiàng)目，造成項(xiàng)目銷售難或者入住率低等。

　　去年以來，中央多次提出，當(dāng)前的去庫存形勢很嚴(yán)峻。如何因勢利導(dǎo)，著眼長遠(yuǎn)，從土地供給側(cè)改革的角度，建議相關(guān)部門做好謀劃和政策落實(shí)。

　　一是科學(xué)供地，把握節(jié)奏。庫存過大，既有企業(yè)的原因，也有前些年政府土地供應(yīng)過大或者供地節(jié)奏沒有把握好的原因。以當(dāng)前鄭東新區(qū)商業(yè)、寫字樓庫存較大的情況來說，五年前我就提出，該區(qū)域商業(yè)、寫字樓用地供應(yīng)過快、供應(yīng)時(shí)間過于集中，導(dǎo)致如今商業(yè)、寫字樓集中入市，從而造成庫存短期急劇放大，與住宅價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。

　　二是土地供應(yīng)要依法依規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行。近年來，一些地方經(jīng)常發(fā)生土地出讓時(shí)政府部門承諾的“五通一平”“七通一平”等配套設(shè)施建設(shè)不能按時(shí)跟上，造成企業(yè)投入大量的資金后，項(xiàng)目無法及時(shí)銷售或者滯銷，既影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，也新增了庫存，甚至影響購房群眾的利益，也會(huì)造成政府方面的損失，建議相關(guān)部門今后在供應(yīng)土地時(shí)提前做好規(guī)劃，以免造成各方面的隱患和增加一些不穩(wěn)定因素。

　　總之，房地產(chǎn)去庫存是一個(gè)系統(tǒng)工程，牽涉多方利益和政策調(diào)整、完善。從土地供給側(cè)改革的角度考慮，一開始就要做好這方面的規(guī)劃，能更多地從根本上解決當(dāng)前和今后庫存去化和新增的問題，從而有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)水平的提高。