買房不容易,退房更麻煩?,F(xiàn)在一般的購房人對于退房的相關(guān)知識知之甚少,萬一遇到了這樣的麻煩事,業(yè)主要怎樣保護(hù)自己的權(quán)益,更順利地辦理退房手續(xù)呢?
退房條件
1、延期交付房屋到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后,卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定,開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的,購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房,并要求返還訂金或支付房款利息。
2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效.
開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。
如果開發(fā)商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
3、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計.
在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中,一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前,必須經(jīng)過購房人同意。否則,開發(fā)商就構(gòu)成違約,購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況,購房人可以依據(jù)合同約定,要求開發(fā)商退房。
4、房屋面積誤差超過3%
如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比值超出3%,購房人可以提出退房并要求退賠利息。
5、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用
根據(jù)司法解釋,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。
6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚,如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛
開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人后,又把房子抵押給他人,購房人查明后,就可認(rèn)定購房合同無效,要求退房。此外,造成購房合同無效的常見情形還有,開發(fā)商未取得預(yù)售許可;房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;該房屋權(quán)屬有爭議,司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。
7、遲延辦理房屋所有權(quán)登記
根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年,由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。
8、按揭合同辦理不下來
因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同,辦理不下按揭貸款的。
9、在建工程轉(zhuǎn)讓開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程,應(yīng)書面通知購房者,購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。
退房程序
1、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟
有關(guān)專家建議業(yè)主,如果滿足合同約定的退房條件,還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意,業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求,或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。
業(yè)主未在合同中約定退房條款,但符合法定退房條件,法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求,建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟,法庭鑒定過程相對較長。
2、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)
如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房,雙方也在合同里約定了違約金,那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外,還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用,如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等,這些都算入消費(fèi)者實際損失范圍內(nèi),由開發(fā)商補(bǔ)償。
3、首付、月供利息都可獲賠
在退房款方面,采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實踐中,都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分,屬于買家首付款的部分直接退還給買家,屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。
開發(fā)商支付購房人首付款利息,即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段,開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。
若購房者要求退房時,已居住了一段時間,這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中,若責(zé)任方為開發(fā)商,購房者可不對房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償,若是購房者的責(zé)任,開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
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