什么是商住樓 購買商住樓要注意些什么

　　商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層(或數(shù)層)為商場、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

　　商住樓交付使用后，一些問題逐漸暴露出來，如小區(qū)安全問題、物業(yè)管理費問題、小區(qū)擾民問題等，這些問題將如何解決?商住樓是否還要建下去?一些開發(fā)商提出了純住宅理念，引起業(yè)界、專家和有關(guān)人士對“商住樓”出路問題的關(guān)注。

　　商住不分走向何方

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商住這個問題沒有很明確的概念，工作當(dāng)中很難操作，在住宅區(qū)規(guī)劃時，由于這個問題很難界定，所以部分開發(fā)商就在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，千方百計想辦法，利用政策的夾縫來找到自己所需要的方面。對于住宅區(qū)而言，應(yīng)該有配套，比如小學(xué)、幼兒園、會所等，但商住就沒這些問題了，可以不配，也可能少配一點，而且既可以住，也可以辦公。

　　市場上商住不明的問題引發(fā)的矛盾越來越多，所以有明確的界定是大勢所趨。另外，購房者的居住水平要求都在提高，辦公商務(wù)的水平也在提高，在住宅里面租幾套房子辦公，以前對于一些小型創(chuàng)業(yè)公司或許存在市場空間，但畢竟是少數(shù)和階段性的。

　　商住應(yīng)該有規(guī)范

　　對于商住的概念，一些專家認(rèn)為，現(xiàn)在一切都是市場導(dǎo)向，既然你房子好賣就表明有需求，也就需要這樣的東西，那么有了需要那就是允許存在。持不同意見者則認(rèn)為，雖然商住樓以前甚至到現(xiàn)在市場都非?；?，但住宅本身的屬性跟辦公的屬性不是一類的，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也是不一樣的，比如防盜、防火、智能化等問題，因此給商住樓重新編制規(guī)范是市場的要求，也是對購樓者負(fù)責(zé)任之舉。但是定規(guī)范是一整套的程序，有一定的難度，而且也有一個階段。

　　物業(yè)管理尷尬面對商住樓

　　商住樓的物業(yè)管理現(xiàn)實中也存在一些問題。法律上沒有明文的禁止說不能在樓里辦公司，但是有這種話，過去有一些房屋的管理規(guī)定是不能擅自改變房屋的性質(zhì)。從行業(yè)管理的角度去看，應(yīng)該是禁止型的，怎么禁或通過什么方式禁還存在爭議，因為政府的每一項政策出臺，不是拍腦袋出來的。但商住樓里擾民的問題需要靠;二是房子結(jié)構(gòu)安全問題，如把承重墻拆了，弄了兩個弧形的還挺漂亮，但是不安全;第三是有關(guān)成本的分擔(dān)問題，一個公司十幾個人，一家子頂多四口人，可能物業(yè)管理費交的是一樣的，不合理嗎?其實，我覺得這些都是一些表象，為什么有些業(yè)主反對商住，實際上就是互相影響了，怎么能解決互相影響呢?一是要加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，比如對進(jìn)出小區(qū)的人員嚴(yán)格控制，私人住宅嚴(yán)禁外人隨便出入，如果物業(yè)公司管理到這個層次，就是開了公司，也很不方便;另外，對于結(jié)構(gòu)安全問題，拆改程度的問題這是物業(yè)公司日常分內(nèi)的事情。他管不好，出現(xiàn)這種問題，業(yè)主完全可以找物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。另一個解決渠道是業(yè)主公約，業(yè)主與業(yè)主之間的行為準(zhǔn)則是用一種公共契約的模式來管理，誰違反公約，大家就有權(quán)起訴他。

　　使用年限

　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(一九九0年五月十九日中華人民共和國國務(wù)院令第五十五號發(fā)布 自發(fā)布之日起施行)

　　第十二條 土地使用權(quán)出讓年限按下列用途確定：

　　(一)居住用地七十年;

　　(二)工業(yè)用地五十年;

　　(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

　　(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

　　(五)綜合或者其他用地五十年。