一手房交易注意事項 一手房交易流程

　　我們在買房時，要注意的事項有很多，很多人為了避免吃虧對于這些注意事項也比較的熟悉。但是不知道我們的購房者對于一手房銷售交易流程知道多少呢?一手房銷售交易流程也是相當主要的，所以我們很有必要對它進行了解。

　　流程：審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→退房→裝修

　　1、審查，購房的必要準備

　　(1)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計施工的經(jīng)驗欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

　　(2)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

　　如果開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預期權(quán)益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購買房屋時，一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。

　　(3)審查“五證”

　　“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》?！拔遄C”中重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。

　　(4)審查所要購買的房屋是否已被抵押

　　開發(fā)商為籌集建設(shè)資金，一般會將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是政策允許和鼓勵的。但是如果在商品房開始預售時開發(fā)商沒有辦理解押，就會使購房者承擔很大的風險。這種情況下，如果開發(fā)商預售商品房所收上來的錢沒有用于及時償還銀行的貸款，而用于其他風險投資，致使其無法償還銀行的到期債權(quán)，那么銀行的抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)，購房者的預期房產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律，擔保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)受償，銀行的權(quán)利優(yōu)先于購房者的權(quán)利。

　　所以在購房前一定要弄清所購房屋和其依附的土地使用權(quán)的抵押情況。根據(jù)我國《擔保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印?！辟I房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。

　　(5)謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導

　　購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。雖然院的《司法解釋》第三條規(guī)定了“……出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。但是真要把廣告內(nèi)容視為合同條款也并非易事，這里有兩個必須成立的條件，一是“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的，二是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的，而真正打起官司來這兩個條件是很難認定的。開發(fā)商很容易規(guī)避這些條款，使購房者的權(quán)益受到危害。針對這種情況，一方面建議您全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，不屬于開發(fā)商所能夠解決的問題，例如對周邊的學校、銀行等設(shè)施的承諾，您不要完全相信;另一方面還是建議您根據(jù)所購樓盤的實際情況向?qū)I(yè)律師咨詢。

　　2、簽約，慎重而穩(wěn)妥的一筆

　　(1)慎簽認購協(xié)議

　　開發(fā)商與購房者簽訂《房屋認購協(xié)議書》的主要原因在于，房屋一旦被購房者選中，開發(fā)商就必須向購房者預留該房屋，并就該房屋與購房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購房者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么預留的作法就會給開發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時這也是開發(fā)商的一種促銷手段，以認購協(xié)議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。[pagebreak]

　　不少購房者在簽訂《房屋認購協(xié)議書》后，對所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發(fā)商達成一致意見，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么，購房者的要求有沒有法律依據(jù)呢?定金和訂金有什么區(qū)別?

　　《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，當事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應當向買受人返還所收費用。

　　但這里所指的費用，是指具有預付款性質(zhì)的"訂金"而非作為訂立合同擔保性質(zhì)的"定金"。

　　而且，具有預付款性質(zhì)的"訂金"，只要當事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都應依法從其約定。

　　依據(jù)《合同法》和《擔保法》有關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過合同標的總額的百分之二十;債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定："出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。"

　　因此在"定金"或"約定不予退還費用"的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式，有沒有"另有約定"。

　　(2)填寫合同文本空白處的注意事項

　　商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了限度地保護購房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時一定要認真審慎地對待。

　　、合同開始的雙方當事人項。關(guān)于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有"委托代理機構(gòu)"或買受人有"委托代理人"，除要認真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效的授權(quán)委托書"。如果是父母(或其他監(jiān)護人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護人的證明文件。

　　第二、合同、二兩二條中的所有填空均應填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內(nèi)容、時間、文號相一致。

　　第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成是否合理合法，分攤的比例關(guān)系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對收房時可能發(fā)生的面積上的變化要預先有防范，并在合同中予以明確約定。

　　第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應在盡可能短的時間內(nèi)告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問題。

　　第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應作出明確約定。

　　第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應歸物業(yè)的全體業(yè)主所有，不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無權(quán)使用。

　　在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩(wěn)妥起見，購房者還是請有經(jīng)驗的專業(yè)律師為自己把關(guān)。

　　(3)合同附件不能忽視

　　商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標準和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的，容易被購房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意：

　　、房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應標明陽臺的大小、空調(diào)機位等具體的設(shè)備位置。如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

　　第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標準，都應該使用準確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應該使用概念化的詞語。像"""""精裝修"這類詞語就不應該在附件中出現(xiàn)，而應明確，""具體是什么標準、""到底是什么牌子、"精裝修"要達到什么裝修效果。

　　第三、根據(jù)民事法律的"意思自治"原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進行協(xié)商，行使合同的修改和補充權(quán)，在主合同之外，簽定補充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。