如何貸款買房省錢？房貸月供怎么算？

　　在日常購房交易中，大部分購房者會選擇貸款買房的方式來買房子。貸款買房會涉及到房貸月供計算的問題，對于貸款人來說，房貸月供怎么算就尤其重要了。在進行貸款月供計算之前，首先需要弄清楚的就是自己合適哪一種貸款方式。

　　目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款;2、個人住房商業(yè)性貸款;3、個人住房組合貸款。

　　1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減半。

　　2、個人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

　　3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，限額一般為10-29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

　　貸款買房額度是多少?

　　一般來說，如果是商業(yè)貸款，現(xiàn)在首套房規(guī)定首付是3成，貸款7成是上限。終審批取決于收入、銀行流水、家庭情況、工作單位等，這些因素終決定銀行是否相信你具備還貸能力。

　　如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度，公積金一個人貸款額度是50萬元，兩人是80萬元。公積金貸款額度的審批，跟每個月的公積金額度、年齡、房齡等有關(guān)。

　　商業(yè)貸款額度：跟申請貸款人的銀行流水、收入證明等因素相關(guān)，以銀行終的審批為準(zhǔn)。

　　公積金貸款額度：根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額的倍數(shù)、貸款限額和貸款比例三個條件分別算出的小值就是借款人可貸額度。(暫停發(fā)放繳存職工家庭購買第三套及以上的住房公積金貸款。)

　　按照住房公積金賬戶余額計算的可貸額度

　　計算公式為：(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×22.按照貸款限額計算的可貸額度

　　一人申請住房公積金貸款的，貸款額為50萬元，兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，貸款額為80萬元。

　　按照貸款比例計算的可貸額度對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下或按規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%;對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%;對購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。

　　哪一種還款方式更劃算?

　　等額本金還款法。這種方法個月還款額，以后逐月減少，所以這種方法常被稱為“遞減法”。實際每個月的本金是一樣的，只是利息不一樣，由高到低。等額本息還款法。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個等份，每個月還款額度相同，所以這種方法常被稱為“等額法”。

　　等額本金還款法看似利息更少，但正是因為有借錢才產(chǎn)生更多的利息，這一點跟上述的首付款多少有點類似，如果有更好的投資渠道，不妨采取等額本息還款法，如果有還款能力，沒有其他投資渠道，等額本金還款法則更合適。

　　貸款年限應(yīng)該長點還是短點?

　　絕大部分購房專家認(rèn)為還款時限越長越好。因為通貨膨脹的因素，實際找銀行借錢，本金不變，而利息是變化的。同樣是70萬元，每一年的支付能力是不一樣的。就好像20年前欠銀行5萬元貸款，每個月幾百元的按揭覺得壓力很大，但到現(xiàn)在可能就是一餐飯而已。因此，還款時限越長越好。

　　不過，也有人認(rèn)為如果沒有好的投資渠道，在房貸利率較高的情況下，貸款時間太長，支付的利息也很高，還不如貸款時間短一點，平時咬咬牙也就過去了。值得一提的是，還款的前幾年，主要在還利息，如果有提前還貸的打算，還是選等額本金還款的方式劃算，可以多省點利息。

　　房貸月供怎么算?

　　其實的方式還是利用各大網(wǎng)站的房貸計算器計算，簡單便捷。第1步： 首先選擇您的還款方式是等額本金還是等額本息，填寫商業(yè)貸款年限、貸款金額 以及貸款實際利率;第2步： 選擇是否顯示還款明細(xì)，點擊“計算”按鈕獲得每一期的月供金額和貸款利息總額和還款總額等詳細(xì)信息。