晉中房?jī)r(jià)知多少？晉中房?jī)r(jià)趨勢(shì)分析

　　26歲的劉改芳是榆次人,大學(xué)畢業(yè)后留在太原工作。2005年,劉改芳鼓動(dòng)男友小吳在榆次的“瀟河灣”購房,122平方米的頂層,帶著閣樓,總價(jià)22萬。

　　那時(shí),太原南城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)“奔四”,這讓小吳在內(nèi)的大批年輕人望而生畏;而“太榆同城化”的說法則日盛一日,“瀟河灣”每平方米只售1800元,“自然有著巨大升值空間”。

　　簡(jiǎn)單裝修后,“小兩口”只在那里住了兩個(gè)周末;從此,小吳就不愿再去,　“他嫌太遠(yuǎn),手機(jī)還是漫游加長(zhǎng)途”。

　　“小兩口”現(xiàn)在依然租住著太原并州路的房子,并一直希望把“瀟河灣”的房子租出去或賣出去。

　　隨后兩年間,劉改芳眼瞅著太原的房?jī)r(jià)從“奔四”到“奔六”,個(gè)別樓盤甚至突破萬元大關(guān);但榆次的房?jī)r(jià)卻不溫不火,“瀟河灣”二期的多層住宅“本月房?jī)r(jià)不過兩千三四”。

　　劉改芳很沮喪,也很迷惑。她和所有人一樣,買房前盼著房?jī)r(jià)大跌,買房后卻盼著房?jī)r(jià)狂漲?！安贿^,我榆次的同學(xué)都說房?jī)r(jià)低是好事情,2000多元一平方米,他們好多人還嫌貴呢”。

　　被強(qiáng)行曝光的住房成本

　　今年5月,南京市強(qiáng)制在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“一房一價(jià)”,依靠行政定價(jià)平抑商品房?jī)r(jià)格,引發(fā)了全國(guó)廣泛關(guān)注。

　　事實(shí)上,晉中市打壓房?jī)r(jià)的手段和南京如出一轍,甚至比南京早實(shí)行了一個(gè)多月。

　　崔硯崗,晉中市物價(jià)局局長(zhǎng),“一房一價(jià)”制度的倡議者。崔硯崗介紹說,今年4月該局和市建設(shè)局聯(lián)合下文,要求市里所有商品房在銷售前必須到物價(jià)部門進(jìn)行價(jià)格備案,“一房一價(jià)”進(jìn)行公示;如果備案的房?jī)r(jià)不合理,物價(jià)局將進(jìn)行干預(yù),迫使其價(jià)格回到正常價(jià)位; 如果不進(jìn)行價(jià)格備案,市建設(shè)局將不發(fā)放預(yù)售許可證。對(duì)未履行備案手續(xù)或隨意抬高備案價(jià)格的,物價(jià)局要按價(jià)格欺詐行為處罰。

　　人為制造“房荒”氣氛,“一個(gè)價(jià)格”地進(jìn)行抬價(jià),是開發(fā)商屢試不爽的欺詐手法。顯然,晉中物價(jià)局這種“明碼實(shí)價(jià)”的“新政”,直指這種業(yè)界歪風(fēng)。

　　目前,已有13家開發(fā)商在晉中物價(jià)局進(jìn)行了價(jià)格備案。備案價(jià)格普遍為“城區(qū) (即榆次城區(qū))高層住宅在2800元/平方米左右,六層以下多層住宅在2000元/平方米左右”。

　　每個(gè)商品房項(xiàng)目的備案價(jià)格,并非隨意捏造,開發(fā)商必須填寫詳細(xì)的“每平方米商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成表”,其內(nèi)容包括9項(xiàng),分別是:1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);2.前期工程費(fèi);3.建安工程費(fèi);4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);5.非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi);6.管理費(fèi);7.貸款利息;8.利潤(rùn);9.稅金。

　　這9項(xiàng)的合計(jì),就是該項(xiàng)目的“平均單價(jià)”。另外,根據(jù)樓層、朝向等還要填寫“價(jià)格”和“格”。

　　以11月27日備案的“天星錦苑”1號(hào)、4號(hào)高層住宅為例:其9項(xiàng)構(gòu)成為320元、190元、1550 元、180元、150元、115元、150元、80元、200元;該房的平均售價(jià)為每平方米2835元,價(jià)格為每平方米3235元,格是每平方米2330元。

　　根據(jù)以上算法，“天星錦苑”高層住宅的開發(fā)利潤(rùn)每平方米80元。

　　記者查看了其他的備案項(xiàng)目,發(fā)現(xiàn)晉中各個(gè)樓盤價(jià)格構(gòu)成的差別出現(xiàn)在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”上;這也應(yīng)是太原和榆次房?jī)r(jià)的不同,比如“天星錦苑”的土地拍賣價(jià)為85萬元一畝,而本月7日拍賣出現(xiàn)的“太原地王——”銅廠板塊高達(dá)549萬元一畝,平均每平方米地價(jià)8200元!

　　晉中物價(jià)局的管理辦法,使一貫“神秘”的住房成本得以曝光,也可由此曝出了某些地方房?jī)r(jià)高漲的根本原因。崔硯崗承認(rèn),晉中物價(jià)局并沒有精密計(jì)算每個(gè)樓盤成本的手段,“管理還是粗放的”,“但我們心里有個(gè)譜,在榆次這個(gè)地方,高層建筑就是每平方米3000 元左右,多層建筑就是每平方米2000元左右”,“如果超得太多,肯定有問題”。

　　“房?jī)r(jià)高了不是好事”

　　在走訪的近10家榆次售樓部中,只有迎賓西街的“銀海心悅”比較規(guī)范,銷控表張貼在墻,每位售樓小姐手持的銷售資料中,都有“一房一價(jià)”的價(jià)格表。

　　銀海負(fù)責(zé)銷售的劉志剛說,房地產(chǎn)在銷售模式上分為“文場(chǎng)”和“武場(chǎng)”。“文場(chǎng)”出自香港,就類似于物價(jià)局的“一房一價(jià)”,實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),這通常適用于樓盤和高端客戶;而“武場(chǎng)”來自臺(tái)灣,場(chǎng)面熱烈,因人而宜定價(jià)格,可以隨意承諾,“前臺(tái)操作性比較大”,比如寶利發(fā)公司代理銷售的太原“優(yōu)派對(duì)”就是典型。

　　“據(jù)我們了解,榆次市場(chǎng)上采取‘文場(chǎng)’銷售的,只有‘銀海心悅’和太榆路上的大盤‘新興文教城’?！?

　　劉志剛認(rèn)為,山西的房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于合理范疇,“每年漲20%都是合理的”。今年,物價(jià)管理人員已經(jīng)來過“銀海心悅”3次,“他們認(rèn)為,我們的位置不如天星錦苑,所以應(yīng)該比它賣得低”。

　　“這種管理的確粗放”,“這是一個(gè)理念問題,別墅就沒有在市中心的”,劉志剛說。他也贊成價(jià)格備案, “但應(yīng)該允許成交價(jià)有一個(gè)浮動(dòng),我可以隨時(shí)備案,只要我的漲價(jià)理由合理”?！般y海心悅”初的160畝地是38萬元/畝,后來的10畝是191萬元/畝, “不漲價(jià)怎么能行呢”。

　　對(duì)這個(gè)說法,晉中物價(jià)局崔硯崗局長(zhǎng)表示,“我不反對(duì)漲價(jià),但我們只支持正常漲價(jià),反對(duì)暴利和哄抬物價(jià)”。

　　“商品房?jī)r(jià)格是放開的”,崔硯崗說,“放開的物價(jià)如何管理”現(xiàn)在是個(gè)重大課題。

　　讓崔硯崗高興的是,市領(lǐng)導(dǎo)很支持他的工作。12月5日,在晉中市政協(xié)召開的服務(wù)業(yè)發(fā)展座談會(huì)上,一些房產(chǎn)商提出了“要求政府采取措施進(jìn)一步推動(dòng)晉中市房?jī)r(jià)上漲”時(shí),市委書記李永宏明確表態(tài),“房?jī)r(jià)高了不是好事,我認(rèn)為房?jī)r(jià)高了不好”。

　　房?jī)r(jià)今后還會(huì)溫和上漲：

　　房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?漲價(jià)會(huì)漲多少?這是老百姓一直以來關(guān)注的問題。

　　省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格管理處處長(zhǎng)田念清介紹說，從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，鋼材、人工成本的快速上升，推動(dòng)住房?jī)r(jià)格特別是中小城市住房?jī)r(jià)格上升;再加上股票市場(chǎng)疲軟，大量資金逃離股市，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會(huì)有部分資金退出，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分居民在等待觀望后也會(huì)選擇進(jìn)入市場(chǎng)。因此，2008年的房?jī)r(jià)仍會(huì)整體保持溫和上漲的趨勢(shì)。

　　市物價(jià)局局長(zhǎng)謝保國(guó)說：“今年住房?jī)r(jià)格只是上漲幅度減少，受地價(jià)、建材價(jià)格上漲影響，住房建設(shè)成本加大，房?jī)r(jià)難以下降?！碧?、臨汾、運(yùn)城、晉中等地物價(jià)部門負(fù)責(zé)人對(duì)此也表示贊同。

　　榆次房?jī)r(jià)上漲，太原人有功：

　　“在榆次買房，能省下一部車的錢。”這是許多太原買房族的切身體會(huì)。山西晉中市榆次區(qū)房產(chǎn)每平方米均價(jià)已經(jīng)從兩年前的1000元出頭漲至目前的1800元左右，但也不過太原市房?jī)r(jià)的一半左右。而榆次房?jī)r(jià)的每一次上漲，都有太原人的身影浮現(xiàn)其中。

　　樓型為板式小高層的“新興·上東庭院”標(biāo)價(jià)為1800元/㎡起，而定位為“晉中地標(biāo)”的“頤景·新城”均價(jià)為2300元/㎡。盡管這些房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了榆次工薪階層所能接受的1500元/㎡，但對(duì)太原人而言還是很具吸引力。

　　低價(jià)位固然讓太原購房者“心動(dòng)”，但交通便捷才會(huì)讓他們“行動(dòng)”。作為山西省晉中市市委、政府所在地，榆次素有“省城門戶”之稱，距太原25公里、太原機(jī)場(chǎng)14公里。而5分鐘一班次的901路城際公交車的開通，更是拉近了榆次與太原間的距離。

　　據(jù)記者的一個(gè)朋友介紹，除了一方在榆次工作的家庭在榆次買房外，主要業(yè)務(wù)關(guān)系在榆次的太原人、生活在太原鄰近榆次郊區(qū)的職工以及太原部分剛參加工作的小青年，都是太原人在榆次買房的主力。

　　“對(duì)夫妻均在太原工作的家庭來說，在榆次買房可能并不太劃算?！蹦俏慌笥迅嬖V記者，算上太榆路一次10元的“買路錢”、汽油費(fèi)以及手機(jī)漫游加長(zhǎng)途費(fèi)，在榆次買房的成本也不小。

　　而除了上述居住需求外，太原人在榆次的投資需求也是拉動(dòng)榆次房?jī)r(jià)上漲的生力軍。榆次已被定位太原的“衛(wèi)星城”，太原-榆次“同城化”也已寫入山西省“十一五”規(guī)劃。考慮到榆次的發(fā)展前景，榆次樓盤升值頗具想像空間。

　　諸多因素造成房?jī)r(jià)居高不下

　　為何商品房?jī)r(jià)格居高不下?來自我市物價(jià)部門的資料顯示，高企的土地拍賣價(jià)格(平均每畝350萬元，折合商品房建筑成本約每平方米1600元)，加之鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格一路走高，電價(jià)、人員工資上調(diào)等諸多因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能開發(fā)高層住宅，購房者的購房成本大大增加。

　　省物價(jià)局局長(zhǎng)李福龍分析認(rèn)為，近幾年住房?jī)r(jià)格過快上漲主要有三方面的原因，一是城市建設(shè)用地供應(yīng)有限和土地成本價(jià)格及建材價(jià)格不斷上漲推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲;二是城市化進(jìn)程不斷加快、舊城拆遷改造、居民生活水平提高要求改善住房條件這三大因素推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲;三是信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)利用虛假信息，操縱市場(chǎng)，哄抬房?jī)r(jià)。

　　而市區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的一位負(fù)責(zé)人也給記者算了一筆賬，他們公司2006年以3100萬成功拍到景西路中段的一塊土地，實(shí)際使用面積大約8畝，加上交易費(fèi)等下來，成交后達(dá)到3300萬，每畝土地下來達(dá)到400萬，每平方米住房?jī)H土地一項(xiàng)成本就是1700多元，再加上建安、設(shè)計(jì)、電梯、財(cái)務(wù)、管理、銷售等成本，每平方米費(fèi)用達(dá)到4090元，而住宅樓銷售價(jià)在每平方米4200元———4500元?！澳壳斑@種情況，房地產(chǎn)公司開發(fā)住宅樓的利潤(rùn)其實(shí)很低?！边@位負(fù)責(zé)人介紹說，這也是住房?jī)r(jià)格居高不下的一個(gè)重要原因。

　　物價(jià)部門積極穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格

　　為了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，解決中低收入家庭住房困難，價(jià)格主管部門都表示，要充分發(fā)揮職能作用，把各項(xiàng)優(yōu)惠政策落到實(shí)處。

　　晉中市物價(jià)局認(rèn)為，對(duì)商品房銷售價(jià)格實(shí)行申報(bào)制度，是扼制房?jī)r(jià)過快上漲的好辦法。具體實(shí)施辦法是要求商品房銷售前必須到物價(jià)部門進(jìn)行價(jià)格備案，否則城建部門不予核發(fā)預(yù)售許可證，價(jià)格備案物價(jià)部門不直接定價(jià)，商品房?jī)r(jià)格仍由開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)確定，但如果定價(jià)過高或價(jià)格上漲過大，物價(jià)部門要提示開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降價(jià)，或者開發(fā)企業(yè)必須說明價(jià)格上漲理由，否則物價(jià)部門不予備案。通過備案，目前晉中市城區(qū)商品房?jī)r(jià)格高層控制在3000元/平方米左右，多層控制在2600元 /平方米左右，這一價(jià)格在全省居較低水平。

　　我市在穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格監(jiān)管方面，也先后出臺(tái)了一系列積極措施。關(guān)于規(guī)范商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度，實(shí)行一房一標(biāo)價(jià)，不得收取任何未標(biāo)明的費(fèi)用，不得利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容及標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐;關(guān)于實(shí)行商品房銷售價(jià)格申報(bào)制度規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和營(yíng)銷中介銷(預(yù))售商品房時(shí)，必須持相關(guān)資料區(qū)分商業(yè)用房和住宅用房向物價(jià)、建設(shè)部門申報(bào)商品房銷售價(jià)格;在把好商品房成本關(guān)上，專門出臺(tái)了關(guān)于建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)繳費(fèi)登記卡制度，對(duì)收費(fèi)單位向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施收費(fèi)時(shí)，如實(shí)填寫登記卡，制止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亂收費(fèi)，保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法權(quán)益，《繳費(fèi)登記卡》作為物價(jià)部門核實(shí)成本、認(rèn)證銷售價(jià)格的依據(jù)。