廣州東部樓市:房?jī)r(jià)搭裝修款 雙合同規(guī)避政府限價(jià)

2017-05-09 11:07 來(lái)源: 裝修保障網(wǎng) 作者:小丹子 閱讀(

  據(jù)了解,為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,廣州在三月底出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》,其中要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)售許可備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià),已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的不得提價(jià)或變相加價(jià)。不過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),廣州增城、黃埔區(qū)一些樓盤在銷售價(jià)格上還是突破了以往的限價(jià)紅線,很多項(xiàng)目都采用了“雙合同”的方式進(jìn)行規(guī)避政策。

廣州東部樓市:房?jī)r(jià)搭裝修款 雙合同規(guī)避政府限價(jià)

  自從三月底廣州樓市強(qiáng)限購(gòu)頒布后,廣州東部黃埔、增城樓盤出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的火爆場(chǎng)面。其中增城不但房?jī)r(jià)暴漲,地價(jià)也創(chuàng)下新高。3月29日,增城共出讓五塊居住用地。除一塊建筑面積僅有1萬(wàn)平方米的小型地塊的成交樓面價(jià)僅1.4萬(wàn)元/平方米之外,其余四塊地的成交樓面價(jià)均突破2萬(wàn)元/平方米。時(shí)值五一,廣州各地樓市紛紛推出的優(yōu)惠價(jià)吸引買房客。廣州黃埔、增城一些樓盤聲稱售價(jià)平均1萬(wàn)1平方米,這樣的優(yōu)惠原來(lái)內(nèi)藏玄機(jī)!實(shí)際上,如果你要想得到房子,還需要在房款之外,另外再繳納幾乎與房?jī)r(jià)等值的裝修款和車位費(fèi),這就是現(xiàn)在流行在廣州東部樓市的行業(yè)怪像。

  套路之一:自帶裝修包

  近日記者從多個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲悉,現(xiàn)正開(kāi)售的許多樓盤的售樓價(jià)格被分為房款和裝修款兩部分。如黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺路萬(wàn)科山景城一款建筑面積為65平方米的房子,折后價(jià)約164萬(wàn)元,其中60多萬(wàn)是裝修款,實(shí)際上房?jī)r(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米左右。銷售人員告訴記者,買樓要分開(kāi)兩份協(xié)議簽署,而且裝修是自帶的,不能不要。該盤銷售人員直言不諱說(shuō)像這種裝修包加樓房的組合套價(jià)在樓市很常見(jiàn),買房者需要簽訂雙合同,即房屋買賣合同與裝修協(xié)議。

  是否真的像銷售人員所說(shuō),雙合同在樓市已流傳開(kāi)來(lái)?記者前往增城新大道時(shí)代廊橋繼續(xù)暗訪。這里號(hào)稱五一當(dāng)天有惠折扣,一套建筑面積為80平方米的住房,折后價(jià)近143萬(wàn)元,其中備案價(jià)(房?jī)r(jià))約95萬(wàn)元,溢價(jià)47萬(wàn)多元,售樓人員告訴記者,這里的溢價(jià)實(shí)際上就是裝修款,實(shí)際上房?jī)r(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米左右。

  與該樓盤一墻之隔的保利i立方也坐實(shí)了這類藏價(jià)游戲。這里一套90平方米的復(fù)式房,折后總價(jià)是186萬(wàn),分為毛坯房款約90萬(wàn)。銷售人員說(shuō)由于該組地段政府限價(jià)1萬(wàn),90平方米的房子只能報(bào)這個(gè)價(jià)。為規(guī)避政府的限價(jià),如果想購(gòu)買上述房型,還需繳納裝修款96萬(wàn)元!裝修費(fèi)比房?jī)r(jià)還高!買房者首付近57萬(wàn)元,款項(xiàng)分為毛坯房款27萬(wàn),裝修款30萬(wàn)。實(shí)際上房?jī)r(jià)為2萬(wàn)元/平方米左右。售樓人員介紹,買房必須同時(shí)簽署買房合同和裝修協(xié)議,其中裝修款要另外打入開(kāi)發(fā)商指定的裝修公司帳戶。

  根據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺路萬(wàn)科山景城在已售出的64套普通住宅商品房網(wǎng)簽成交價(jià)為15258元/平方米,增城區(qū)時(shí)代廊橋在已售出的477套普通住宅商品房網(wǎng)簽成交價(jià)為10756元/平方米,增城區(qū)保利i立方在已售出的89套普通住宅商品房網(wǎng)簽成交價(jià)為9618元/平方米。由此看來(lái),網(wǎng)簽價(jià)和實(shí)際售價(jià)相差巨大的原因顯而易見(jiàn)。

  “雙合同”套路之二:捆綁車位

  限價(jià)令下的樓市各出奇招,記者現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)雙合同的售樓方式已成為行業(yè)中的潛規(guī)則。而樓市雙合同的形式五花八門,除了在房款外附加上述的高額硬性裝修款之外,還存在買房就得買車位的“捆綁”銷售。

  本打算在增城買房的陳先生告訴記者,自己曾在朱村中鐵建國(guó)際花園和碧桂園城市花園看房,都被告知“買房就得買車位”。“去國(guó)際花園看房的時(shí)候,銷售就明確地和我說(shuō),買房就硬性要買他們的車位,一個(gè)車位35萬(wàn),只有50年的使用權(quán)?!?

  之后陳先生又到了附近的碧桂園城市花園,卻被告知買房還得買兩個(gè)車位。“銷售部的人帶我們?nèi)タ捶?,看了之后算價(jià)錢的時(shí)候才說(shuō)要買兩個(gè)車位。一個(gè)車位得21萬(wàn),首付一次性付完”,陳先生認(rèn)為,這無(wú)疑是增加了買房的壓力,感到十分無(wú)奈。

  記者隨后前往上述這兩個(gè)樓盤核實(shí)情況,中鐵建國(guó)際花園銷售人員表示,買房就必須要買車位,而碧桂園城市花園銷售人員則表示,要購(gòu)房的話需要捆綁買兩個(gè)車位,每月車位管理費(fèi)是45塊錢。

  增城區(qū)靠近東莞的碧桂園琥珀灣也存在“捆綁”銷售的情況,只是方式變?yōu)椤百I房送車位”。該銷售部人員告訴記者,該盤目前均價(jià)是12000元每平方米,買房就送一個(gè)車位,使用期限是45年,不得轉(zhuǎn)賣,每月80元的車位管理費(fèi)。該銷售部人員明確表示:“我們這邊停車位都是不能單獨(dú)開(kāi)賣的”。

  據(jù)銷售部人員介紹,開(kāi)盤以來(lái),從一期到三期都一直都是以這樣的形式捆綁銷售的?!昂透浇臉潜P比,我們這里每平米貴個(gè)四五百塊,合著就差不多等于買個(gè)車位了,還是很劃算的”。

  “雙合同”下購(gòu)房者負(fù)擔(dān)加重

  “以前沒(méi)有買,現(xiàn)在更買不起!”在看樓的現(xiàn)場(chǎng),記者聽(tīng)到不少看房的年輕人這樣感慨。政府出臺(tái)“限地價(jià)”,房?jī)r(jià)理應(yīng)有所控制,為何買房者還是買不起?

  中原地產(chǎn)一位地產(chǎn)顧問(wèn)告訴記者,這是因?yàn)殡p合同導(dǎo)致的高首付。本輪限購(gòu)后,增城一帶原來(lái)只要四五十萬(wàn)首付就能買的房子,現(xiàn)在首付要七八十萬(wàn)才買得了!而且頭幾年的按揭?guī)缀鯚o(wú)法承受。

  在萬(wàn)科山景城,164萬(wàn)的房子貸款100萬(wàn),首付也要64萬(wàn),其中包括30萬(wàn)裝修款,另外30多萬(wàn)的裝修款包含在貸款中,而銀行政策規(guī)定的裝修貸款限期長(zhǎng)為5年,即買房后5年內(nèi)的月供有近萬(wàn)。時(shí)代廊橋的情況則更嚴(yán)重:近47萬(wàn)的裝修款,限購(gòu)房者1年半內(nèi)分六個(gè)季度付清,買房者需一個(gè)季度供7萬(wàn)多元!另外還需買車位,12萬(wàn)的車位七天內(nèi)需付25%的價(jià)款,剩下的要在明年二月前付清。而在它近旁的保利i立方銷售人員告訴記者,90平方米的房子賣186萬(wàn),96萬(wàn)是裝修款,這筆款中首付29萬(wàn),貸款67萬(wàn),由于銀行裝修貸款限額是26萬(wàn),考慮到銀行貸款不夠,該開(kāi)發(fā)商還推出了面向顧客的貸款,剩下的41萬(wàn)元可以由該公司提供的專項(xiàng)貸款完成,不過(guò)利率高達(dá)7.8%,僅兩項(xiàng)裝修貸款加起來(lái)月供就有14000元,加上房貸的3100元月供,買房者需連續(xù)五年承擔(dān)高達(dá)1萬(wàn)7千多元的月供費(fèi)。

  由于多家樓盤規(guī)定只有將裝修費(fèi)供完才能交樓,這必然給買房人帶來(lái)沉重的壓力。記者注意到,在增城黃埔各樓盤的看房現(xiàn)場(chǎng),許多買房者是一家三代一起出動(dòng),一些人因?yàn)闊o(wú)法忍受裝修費(fèi)帶來(lái)的月供壓力,索性全家族集資東挪西借一次性將裝修費(fèi)付清,200萬(wàn)的房子首付就有100多萬(wàn)!

  一位看房者無(wú)奈地說(shuō):在這一系列看似合理的條件和低價(jià)誘惑的背后,都是變相加重購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的套路,他質(zhì)疑:政府為什么對(duì)這樣公然違規(guī)的情況視而不見(jiàn)?

廣州東部樓市:房?jī)r(jià)搭裝修款 雙合同規(guī)避政府限價(jià)

  “雙合同規(guī)避政策 明顯的違規(guī)行為

  “所謂雙合同,即買家購(gòu)房時(shí)簽一份符合政府指導(dǎo)價(jià)的購(gòu)房合同,一份掛以裝修費(fèi),捆綁車位等名義的補(bǔ)充協(xié)議,從而規(guī)避政府的限價(jià)措施,”華南理工大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)徐松林教授解釋說(shuō),無(wú)論是捆綁銷售車位,還是通過(guò)提高房?jī)r(jià)然后變相送車位的行為,都是變相的搭售行為。“政府規(guī)定了房?jī)r(jià)上限,那么在政府控制房?jī)r(jià)的情況下,雙合同實(shí)際上是超過(guò)政府限價(jià)規(guī)定的”,他認(rèn)為“合同法明文規(guī)定,違背法律或者政府強(qiáng)制性規(guī)定的合同、條款是無(wú)效的。因此雙合同是違規(guī)的,也是無(wú)效的”。

  他介紹,2016年,住建部公布了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假房源信息和廣告等9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為,其中第七類行為就是以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。

  “捆綁銷售下的雙合同與政府限購(gòu)、限價(jià)、限簽等一系列限制行為不無(wú)關(guān)系”,徐教授認(rèn)為:“當(dāng)政府出手限價(jià),實(shí)行行政管制時(shí),就證明房子已經(jīng)不是一個(gè)可以由買賣雙方自由定價(jià)的完全意義上的商品了。每個(gè)地方的房子都有政府規(guī)定的房?jī)r(jià),不由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算”?!暗上壳罢南拶?gòu)限價(jià)行動(dòng)并沒(méi)有真正給廣州的樓價(jià)‘滅火’,反而一定程度上導(dǎo)致了樓價(jià)‘失真’,導(dǎo)致真實(shí)的價(jià)格被掩蓋,反而給真正剛需的買房者加重了負(fù)擔(dān)”。

  廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同告訴記者,政府雖然對(duì)增城樓盤有所限價(jià),但在3月買房限購(gòu)升級(jí)后,往增城買房的需求量大大增加。在增城樓市前景被看好的情況下,開(kāi)發(fā)商不愿自降身價(jià),于是便打起了雙合同的主意,想用這種方式逃避限價(jià)令。他認(rèn)為,此前增城新塘拍的一塊地,其樓面地價(jià)高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米,對(duì)周邊有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。加上目前增城的限購(gòu)也不是很嚴(yán),仍然還有很多資金可以進(jìn)入。只要需求一直在,價(jià)格就難以降下來(lái),雙合同也難以杜絕。告訴記者,政府雖然對(duì)增城樓盤有所限價(jià),但在3月買房限購(gòu)升級(jí)后,往增城買房的需求量大大增加。但在增城樓市前景被看好的情況下,開(kāi)發(fā)商不愿自降身價(jià),于是便打起了雙合同的主意,想用這種方式逃避限價(jià)令。他認(rèn)為,此前增城新塘拍的一塊地,其樓面地價(jià)高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米,對(duì)周邊有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。加上目前增城的限購(gòu)也不是很嚴(yán),仍然還有很多資金可以進(jìn)入。只要需求一直在,價(jià)格就難以降下來(lái),雙合同也難以杜絕。

  一位不愿透露姓名某上市房地產(chǎn)高管透露,開(kāi)發(fā)商這樣做也是無(wú)奈:現(xiàn)在增城的新樓地價(jià)已經(jīng)過(guò)兩萬(wàn),還按政府限價(jià)賣是不可能的:“政府明顯是在玩數(shù)字游戲,是逼良為娼的造假,以應(yīng)付上面對(duì)樓市的要求,其實(shí)他們公布的數(shù)據(jù)自己能信嗎?”他說(shuō),為了配合政府的限價(jià),開(kāi)發(fā)商只能把200萬(wàn)的房子標(biāo)價(jià)毛坯100萬(wàn),裝修80萬(wàn),車位20萬(wàn),這樣才能夠在保證總銷售額的同時(shí),又能達(dá)到政府登記的房屋成交價(jià)。他直言,現(xiàn)在限簽其實(shí)也一樣,市中心區(qū)域的高價(jià)樓盤,即便成交了也不能網(wǎng)簽,必須政府放開(kāi)端口。而政府是綜合調(diào)控,例如郊區(qū)每賣10套1萬(wàn)的房子網(wǎng)簽,才允許一套市區(qū)的高價(jià)盤網(wǎng)簽,這樣是人為的將月度的成交網(wǎng)簽均價(jià)拉低。這樣造成大量成交擠壓,周期拉長(zhǎng)。這種掩耳盜鈴的行為不但起不到平抑市場(chǎng)的作用,反而平添了民眾的反感,損害了政府的公信力。(來(lái)源: 看看新聞news)

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