北京限購令細(xì)則推出 附：北京限購令全文

　　北京限購令出臺(tái)，北京成為全國(guó)已公布細(xì)則城市中執(zhí)行力度嚴(yán)厲的城市。本文對(duì)北京限購令對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行分析，提供新政后的購房注意事項(xiàng)。

　　1、房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)適時(shí)公布

　　國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“新國(guó)八條”明確提出，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。陳志表示，北京也將根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，適時(shí)公布相關(guān)信息。

　　2、限購以房為準(zhǔn) 賣舊仍可買新

　　“原來有一套房，賣了就不算(擁有房產(chǎn))了!”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志(微博)告訴記者，限購令中對(duì)于本市及外地戶籍者擁有房產(chǎn)的數(shù)量，是按照實(shí)際擁有狀況認(rèn)定的，“就是看權(quán)屬記錄中有幾套房。”也就是說，把家庭名下的房產(chǎn)都賣了，就可以按照無房戶的標(biāo)準(zhǔn)在京購房。不過他同時(shí)表示，京版國(guó)八條中并沒有對(duì)購房者在外地?fù)碛蟹慨a(chǎn)狀況進(jìn)行具體規(guī)定。

　　此外，陳志表示，去年5月1日起在京執(zhí)行的“一個(gè)家庭只能新購一套住房”政策也隨通知出臺(tái)而自動(dòng)終止，“根據(jù)通知里的政策推導(dǎo)，去年‘五一’的政策也就隨著終止了。”

　　3、認(rèn)房還是認(rèn)貸仍需明確

　　“二套房的首付比例、利率這些，都有再提高的可能?！标愔靖嬖V記者，根據(jù)規(guī)定，二套房首付流程、1.1倍利率是執(zhí)行的基準(zhǔn)，“政策把權(quán)限交給銀行了，可以視市場(chǎng)情況研究提高?！彼硎荆绻诰┌鎳?guó)八條出臺(tái)后，市場(chǎng)仍然出現(xiàn)過熱或放量的情況，不排除本市將出臺(tái)更加嚴(yán)格的二套房差別化信貸政策的可能性。

　　對(duì)于銀行在放貸時(shí)，如何認(rèn)定“二套房”時(shí)，陳志表示，通知中并未明確表示，在貸款買房時(shí)，是認(rèn)房還是認(rèn)貸，還需要相關(guān)部門在具體執(zhí)行時(shí)認(rèn)定。

　　4、社保證明不用自己開

　　“社保證明不用自己提供，只要提供身份證號(hào)，房管系統(tǒng)就自動(dòng)向社保部門查你的社保記錄了?！标愔颈硎荆鶕?jù)規(guī)定，外地人購房需要提供的社保證明、納稅記錄，只需要提供其中一種即可，而目前房管系統(tǒng)已經(jīng)與社保系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，購房者無須自己向社保部門申請(qǐng)打印社保記錄，只需向房管部門提供身份證號(hào)，相關(guān)部門即可自行查閱是否符合規(guī)定。

　　另外，他表示，從今年3月1日起，稅務(wù)部門將開始使用一種新型的納稅發(fā)票，在票面上清晰記載納稅人5年的納稅記錄。需要提醒讀者的是，納稅證明必須妥善保管，如果需要購房，還需要購房者自行提供納稅證明材料。

　　北京限購令細(xì)則解讀

　　1、外地人購房須5年納稅證明 限制京15%購房者

　　北京市關(guān)于宏觀調(diào)控的座談會(huì)召開，暫不公布北京調(diào)控目標(biāo)。會(huì)上，北京出臺(tái)樓市調(diào)控15條細(xì)則，外地人購房須提供五年納稅證明。

　　解讀：市場(chǎng)不好時(shí)的外地購房往往以剛性為主，回暖后投資及過度消費(fèi)型外地人進(jìn)入越來越多，這也說明當(dāng)前市場(chǎng)的火熱，與非剛性需求外地人介入交易市場(chǎng)過多有關(guān)，適時(shí)提高外地人購房門檻，對(duì)于外地人過度消費(fèi)恐慌購房起到了急剎車作用。

　　2、限購以認(rèn)房為標(biāo)準(zhǔn) 已有1套房外地人暫停購房

　　繼北京版“國(guó)八條”昨日正式獲批后，北京樓市調(diào)控15條細(xì)則在今日出臺(tái)。目前所知的內(nèi)容有：外地人購房須提供五年納稅證明，限購以認(rèn)房為標(biāo)準(zhǔn)。

　　解讀：京版“限購”以“認(rèn)房”為標(biāo)準(zhǔn)顯得更加合理。避免了一刀切情況的發(fā)生。一方面進(jìn)一步抑制了投機(jī)性需求的進(jìn)入，另一方面也適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)了以換房為目的改善性需求。

　　3、京十五條回歸居住本質(zhì) 投資歸零

　　與之前兩輪調(diào)控不一樣的是， 2011年繼續(xù)落實(shí)調(diào)控措施，利用限購等政策獲得增加供應(yīng)的時(shí)間，對(duì)投資投機(jī)需求繼續(xù)實(shí)施減法。

　　解讀：調(diào)控政策表示將增加住房有效供給，且保持土地供應(yīng)平穩(wěn)。在加減法的配合下，2011年的調(diào)控力度前所未有。(堅(jiān)決完成2011年本市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù))

　　4、開發(fā)商定價(jià)及成本差異過大將追責(zé)

　　今年春節(jié)前后，“國(guó)八條”的北京落地細(xì)則何時(shí)出臺(tái)，成為了社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。而近兩天，北京市委、市政府密集召開會(huì)議，研究北京的落地調(diào)控細(xì)則。

　　解讀：此次細(xì)則出臺(tái)后，中商品房審批將會(huì)從嚴(yán)，對(duì)于不合理定價(jià)也不會(huì)允許入市。這樣一方面會(huì)影響中房的供應(yīng)逐漸趨緊，從而導(dǎo)致成交占比減少，拉低整體成交均價(jià)。同時(shí)，另一發(fā)面也規(guī)范了開發(fā)商定價(jià)，部分項(xiàng)目可能會(huì)調(diào)低價(jià)入市。

　　附：北京限購令全文

　　京十五條全文

　　國(guó)務(wù)院辦公廳

　　二○一一年一月二十六日

　　北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知

　　京政辦發(fā)[2011]8號(hào)

　　各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機(jī)構(gòu)：

　　《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào))和《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》(京政發(fā)〔2010〕13號(hào))印發(fā)后，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，堅(jiān)決貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào))精神，進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合本市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、認(rèn)真落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任

　　(一)進(jìn)一步貫徹落實(shí)和本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任，積極采取措施，繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大保障性住房和普通商品住房建設(shè)力度，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購房，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　二、全力做好住房保障工作

　　(二)建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都實(shí)際的保障性住房體系和商品住房體系。加快實(shí)施保障性安居工程，“十二五”期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。堅(jiān)決完成2011年本市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，通過新建、改建、購買、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。全面推進(jìn)舊城保護(hù)性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區(qū)等“三區(qū)三片”棚戶區(qū)改造任務(wù)，啟動(dòng)京煤集團(tuán)房山礦區(qū)等五片棚戶區(qū)改造工作。繼續(xù)實(shí)施無城鎮(zhèn)危房戶和老舊住宅抗震節(jié)能綜合改造工程，改善群眾住房條件。

　　(三)大力發(fā)展公共租賃住房。在加大政府投入的同時(shí)，完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。繼續(xù)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營(yíng)，或由政府回購，擴(kuò)大公共租賃住房供應(yīng)規(guī)模。全面啟動(dòng)公共租賃住房申請(qǐng)、審核、配租工作，2011年年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬戶以上。積極與金融機(jī)構(gòu)合作，落實(shí)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期貸款。

　　三、加強(qiáng)稅收征管

　　(四)嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策。財(cái)政部門會(huì)同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

　　(五)實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開盤項(xiàng)目銷售前，將項(xiàng)目的土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等報(bào)送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對(duì)定價(jià)過高、預(yù)計(jì)增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。

　　(六)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查。對(duì)已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)但不申請(qǐng)清算、定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

　　四、切實(shí)執(zhí)行差別化住房信貸政策

　　(七)各金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，要切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍”的政策。中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，在統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

　　五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理

　　(八)增加住房用地有效供應(yīng)。全面落實(shí)本市2011年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量?？偨Y(jié)本市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的經(jīng)驗(yàn)，并在中低價(jià)位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行。

　　(九)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加本市土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。開展商品住房用地使用情況專項(xiàng)檢查，對(duì)超過2年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置 1年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

　　六、合理引導(dǎo)住房需求

　　(十)繼續(xù)鞏固限購政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5 年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　(十一)加強(qiáng)對(duì)購房人資格的審核，確保限購政策落實(shí)到位。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同公安、稅務(wù)、民政、人力社保等部門要進(jìn)一步完善信息共享和購房人資格核查機(jī)制。對(duì)提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并由其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。對(duì)未嚴(yán)格核實(shí)購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，依法嚴(yán)肅處理。

　　七、建立健全約談問責(zé)機(jī)制

　　(十二)各區(qū)縣政府要按照本通知要求，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，確保完成住房保障目標(biāo)責(zé)任書規(guī)定的各項(xiàng)任務(wù)。優(yōu)先保證保障性住房供地，加快建設(shè)進(jìn)度，按期完成開工和竣工任務(wù)，并確保工程質(zhì)量和安全。加快配租配售工作進(jìn)度，嚴(yán)格房源分配使用管理，全面落實(shí)保障性住房全過程“陽光工程”。保證普通商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。

　　(十三)發(fā)展改革、國(guó)土、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、稅務(wù)、公安、民政、統(tǒng)計(jì)、人力社保、監(jiān)察等部門要密切配合，健全機(jī)制，確保各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位。國(guó)土部門要確保住房用地供應(yīng)，并嚴(yán)格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史價(jià)的情況發(fā)生。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，不斷完善政策，抓好保障性住房建設(shè)管理工作;加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，完善監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治成果;完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房稅收征管，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作。財(cái)政、稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要相互配合，積極開展應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。統(tǒng)計(jì)部門要按照《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》，進(jìn)一步做好房?jī)r(jià)分類統(tǒng)計(jì)和發(fā)布工作。

　　(十四)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)各區(qū)縣政府、市有關(guān)部門住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督、檢查和考核。對(duì)沒有完成住房保障工作目標(biāo)任務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)不到位，工作不得力的，進(jìn)行約談和問責(zé)。

　　八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)

　　(十五)新聞媒體要強(qiáng)化輿論宣傳和正面引導(dǎo)。要大力宣傳本市住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作取得的進(jìn)展與成效，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。