換一換

物業(yè)新法規(guī)出臺

2013-09-22 11:51 來源：裝修保障網(wǎng) 作者：廈門立邦裝飾閱讀（）

無良業(yè)主將房屋租給他人當(dāng)倉庫、做宿舍、開公司，嚴(yán)重影響鄰居日常生活；物業(yè)公司將車位偷偷租給非本小區(qū)車主；頂樓業(yè)主將樓頂封掉做私家陽光房……近年來，這些與居住權(quán)屬、物業(yè)管理相關(guān)的民間糾紛頻繁發(fā)生；而當(dāng)矛盾升級、雙方進(jìn)入司法程序后，又因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的明確法律規(guī)定，導(dǎo)致案件處理后執(zhí)行困難。

有鑒于此，人民法院日前正式公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》）和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《物業(yè)糾紛的解釋》），并確定從今年10月1日起施行。專家指出，這兩部司法解釋將有效增強(qiáng)《物權(quán)法》等法律規(guī)定的可操作性，從而緩解因居住權(quán)屬、物業(yè)管理等引發(fā)的糾紛和矛盾。其中圍繞“拒交物業(yè)費(fèi)”、“居改非”、“車位”等多發(fā)性糾紛的相關(guān)司法解釋，有很強(qiáng)的針對性。

焦點(diǎn)一：無正當(dāng)理由不得拒交物業(yè)費(fèi)

司法解釋：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

過往案例：欠費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類型，如住在低樓層業(yè)主拒交電梯費(fèi)、因出國房子空置著而未享受服務(wù)不交物業(yè)費(fèi)，因物業(yè)服務(wù)不到位而拒付物業(yè)費(fèi)……

專家解讀：人民法院民一庭負(fù)責(zé)人表示，實(shí)踐中，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)，比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)，或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應(yīng)得到法院支持。

焦點(diǎn)二：“住改商”應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意

司法解釋：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房（即“住改商”），未按照物權(quán)法第77條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

此外，實(shí)踐中確實(shí)有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規(guī)定，其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。

過往案例：“住改商”即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，在上海又叫“居改非”。近年來本市擅自“居改非”的違法勢頭有上升勢頭，2008年的調(diào)查顯示，有近50%的受訪業(yè)主反映在自己的小區(qū)存在“居改非”。對此，業(yè)委會成員、人大代表、管理部門對“居改非”否定態(tài)度的均超過70%；業(yè)主持否定態(tài)度的近70%。

解讀：按照物權(quán)法第77條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。據(jù)此，《物權(quán)法》第77條實(shí)際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對由此產(chǎn)生的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依據(jù)?！段餀?quán)法》施行后，在實(shí)踐中的做法是，按照多數(shù)決定來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。這既沒有法律依據(jù)，也違反了《物權(quán)法》第77條的立法目的，實(shí)際效果并不理想。

下一篇：21條家庭裝修、居家>< 上一篇：現(xiàn)代辦公建筑的分類特點(diǎn)—政府辦公建筑>

聲明：以上文章或轉(zhuǎn)稿中文字或圖片涉及版權(quán)等問題，請作者在及時(shí)聯(lián)系本站，我們會盡快和您對接處理。