二三線城市房價補漲或倒逼新一輪調(diào)控

在一線城市率領(lǐng)下，9月主要城市的房地產(chǎn)市場上演今年3月以來的新一輪瘋狂行情。

　　“一線、接著二線城市房價上漲的態(tài)勢同1980年代末的日本泡沫經(jīng)濟的高地價、房價何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車之鑒！”9月24日，萬科董事會主席王石在評論“房價重現(xiàn)暴漲”時警告說。

　　同策研究機構(gòu)總監(jiān)張宏偉指出，北京、深圳等地出現(xiàn)多個日光盤，基本已將2013年的“金九”坐實，而成交量的上升一般會推動價格上揚，開發(fā)商對后市價格走勢樂觀，提價意愿明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉也認(rèn)為，從9月份的市場行情來看，房價漲勢仍在繼續(xù)。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，8月以來多個核心城市拍出高地價地塊，顯示房企對核心城市市場的信心明顯恢復(fù)，一線城市以及經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)的二三線城市土地市場將會更加活躍，也會對后市的價格走勢產(chǎn)生刺激?！皬恼呋{(diào)和市場環(huán)境看，全國范圍內(nèi)房價的上行趨勢難以改變?！睆埿裾f。

　　鄭紅玉認(rèn)為，房價逆轉(zhuǎn)將增大調(diào)控壓力。如果9-12月環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大，則層面有可能下發(fā)新的文件，強調(diào)各項調(diào)控措施，甚至增加新的調(diào)控內(nèi)容。因此，接下來的價格走勢，值得密切關(guān)注。首先要關(guān)注9-10兩個月的住宅成交量，如果量反彈的力度大，則房價上漲沖動能會有所增強。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，目前樓市的非理性情緒正在蔓延，這時需要來自政府的權(quán)威表態(tài)，但不能是過去那種空泛的喊話，而是要傳達(dá)出明確的政策信號，哪怕是正在醞釀的調(diào)控政策，比如房地產(chǎn)長效機制，也可以提前釋放若干信息，讓局部瘋狂的樓市穩(wěn)定下來。

　　張旭則指出，8月以來房價多個指數(shù)均出現(xiàn)反彈，顯示國五條對市場的影響已經(jīng)有所減弱。但由于中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)以穩(wěn)定為主，再加上地方政府對土地出讓金以及相關(guān)房地產(chǎn)稅收的依賴較強，推出力度較大的房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新一屆政府對房地產(chǎn)的思路正在轉(zhuǎn)向市場化，從以限購限貸限價為核心、抑制需求轉(zhuǎn)向放開直接融資，增加供應(yīng)。而地方政府表態(tài)也有差異，房價上漲較快的地區(qū)如鄭州等政策有所收緊，而樓市遭遇下挫的城市如溫州等，限購政策有所放松。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，樓市呈周期性波動，調(diào)控重在于調(diào)節(jié)供求，而金融信貸是核心工具。之前的常規(guī)做法是：開發(fā)貸與個人房貸同松同緊。他認(rèn)為，合理做法應(yīng)是：房價上漲期，緊個人貸(抑需求)，松開發(fā)貸(增供應(yīng))。房價降溫期，則反之。

　　他表示不必再出新的限制性調(diào)控政策，因為流動性收緊會對樓市成交和價格造成影響，這正是市場化調(diào)節(jié)的一部分。受流動性收緊影響，8月末至今多地房貸額度趨緊，部分銀行已暫停房貸發(fā)放。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝也認(rèn)為，個人住房貸款加權(quán)利率溫和上升，對樓市有一定的負(fù)面影響。8月末以來房貸趨緊并非行業(yè)調(diào)控加劇，而是部分銀行分支機構(gòu)逐利的市場行為所致。利率市場化推進(jìn)下，信貸整體向收益更高的小微貸款傾斜，加上部分銀行上半年房貸投放過多，下半年進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致個別銀行分支機構(gòu)暫停房貸發(fā)放。

　　“僅此一項，便足以對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生較大影響，”多位開發(fā)商高管人士向本報記者指出，個貸和首付款項已成為開發(fā)企業(yè)為重要的資金來源，如果個貸收緊，開發(fā)商必會受到影響。目前已有多個新房項目感受到個貸收緊的壓力。

　　萬科董秘譚華杰對本報記者指出，調(diào)控思路已經(jīng)轉(zhuǎn)變，更多是通過放行融資渠道、改革土地制度增加供應(yīng)。

　　征收持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、地方與中央的分稅制改革，是另一項市場化調(diào)控手段。“今年、明年會繼續(xù)擴大房產(chǎn)稅試點，2015年后將全面鋪開，”接近決策層的人士向本報記者透露，房產(chǎn)稅會部分地取代“土地財政”，而土地出讓金收入可能會更多由中央來重新分配。

　　桑豫峰等還提醒四處高價拿地的開發(fā)商和無端跳漲的二手房業(yè)主，當(dāng)市場情緒集體失控時，風(fēng)險也會不知不覺來臨。