業(yè)主不得不知的新房驗收常識

　　交房對業(yè)主來說可是一件大事，正確的房屋驗收，可以讓業(yè)主及時發(fā)現(xiàn)問題，及時要求開發(fā)商進行整改，否則一旦收了房，再發(fā)現(xiàn)問題，就難辦了。特別是近年來，頻頻出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，更是讓業(yè)主不敢掉以輕心。那么新房交房的驗收流程是什么樣的，有什么注意事項?

　　一、怎么驗收房?

　　(1)毛坯房驗房

　　所謂毛坯房驗房，就是對房屋內(nèi)部的基礎設施進行驗收，包括基本房屋內(nèi)部的土建工程以及相應的配套設施(譬如水、門、窗、電管線等基礎設施的質(zhì)量檢驗)，包括一些 小區(qū)公共部分的檢驗，包括一些其他設施的檢驗，譬如外遮陽設施、燃氣報警器等。

　　(2)精裝修房驗房

　　精裝修房的檢驗則除了對基礎設施的檢驗外，還增加了其他設施的檢驗，譬如家具、家電等的驗收。其中要考慮到質(zhì)量問題、靈敏度問題以及相應的環(huán)保性或者其他方面是否達標。

　　二、驗收房需要準備哪些東西?

　　(1)身份證件。

　　(2)相關資料。

　　(3)相關費用(房屋價款結算、物業(yè)管理費用、公共維修基金等等)。

　　(4)驗房工具(盆、小錘、5米卷尺、手電等等)。

　　(5)開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。

　　三、交房手續(xù)是什么?

　　(1)通知

　　開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用(即默認交接已經(jīng)完成)。

　　(2)驗收

　　購房者應根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權是否清晰進行核驗。

　　驗收時，開發(fā)商應主動向購房者出示建設工程質(zhì)量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔責任。

　　四、交房要付多少錢?

　　(1)新房交房稅費有：

　　a.契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標準為按1.5%征收。個人購買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市具體收費標準略有不同。

　　b.住房維修基金：商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。

　　房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權所有人。

　　c.房屋產(chǎn)權登記費：有的開發(fā)商是辦證時才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

　　d.證照印花稅：5元/本。

　　e.工本費：10元/本。

　　(2)開發(fā)商收取的費用：

　　a.房款尾款：根據(jù)雙方合同約定。

　　b.面積差額款：根據(jù)商品房面積實測技術報告書。

　　c.裝修變更費用：根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商的補充協(xié)議。

　　d.車位款：針對需要購買車位的業(yè)主，雙方需另行簽署合同(原購房合同約定贈送車位的除外，但要注意車位是有產(chǎn)權的)

　　e.寬帶、有線電視開通費：可以向自愿接受相關服務的購房人收取，但不應在交房時強行向不希望接受相關服務的購房人收費。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會多交幾個月的服務費。

　　f.其它增值服務項目開通費用：商品房買賣合同中沒有單獨約定的，均可以不交。

　　(3)物業(yè)管理收取的費用：

　　a.物業(yè)管理費用：以合同約定為準。

　　b.北方城市供暖費:物業(yè)公司沒有權利強行和提前收取這筆費用，更沒有權利以此作為不交付房屋的理由。

　　c.水、電費周轉(zhuǎn)金或保證金：有部分物業(yè)會收取，但費用不宜超過常規(guī)家庭3個月的水電費用(分戶計量除外)。

　　d.停車管理費

　　(4)物業(yè)裝修管理收取的費用：

　　a.裝修保證金：沒有明確規(guī)定，但收費不應過高，且無特殊原因必須退還。

　　b.裝修管理費

　　c.垃圾消納費

　　d.裝修施工臨時出入證制證費：沒有明確規(guī)定，原則上不超過5元/證。

　　(5)新房交房費用繳納注意事項

　　a.公共維修基金：何時交納、由誰收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應在入住時交納。有不少開發(fā)商在交樓時，以各種借口強迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強行“代收”公共維修基金和契稅。對此，業(yè)主有權拒絕。

　　b.契稅：按規(guī)定，契稅應在辦理產(chǎn)權證時交，有很多開發(fā)商會要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。契稅在國內(nèi)只有稅務機關和稅務機關指定的單位才有權收取，物業(yè)公司是無權向業(yè)主收取的。

　　c.中維修基金：目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺的北京關于普通住宅和住宅物業(yè)管理的收費規(guī)定，誤導業(yè)主在交納共同維修基金的同時，在收房時再交納大、中修費，對這種重復收費的做法，業(yè)主有權拒絕。具體可見國土和房管局《關于建立公共維修基金后中修費收繳等有關問題的通知》。

　　總體而言，業(yè)主在收樓時只需按照購房合同和補充協(xié)議的約定，交齊收樓時應交納的購樓款，建設單位就應將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設單位在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》進行過承諾，還應交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費用。

　　d.物業(yè)費：一般來說，物業(yè)管理費交一年，具體以合同約定為準。

　　e.北方城市取暖費：一般情況，對物業(yè)公司代收的取暖費，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費。

　　f.其他各種收費：交房時，開發(fā)商可能會列出的相當多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。如開發(fā)商會要求業(yè)主交納電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費等等。對此，也完全可以拒絕。具體可見《商品住宅銷售價格構成管理辦法》，該文件明確規(guī)定對于新建住宅，所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包涵在房價之內(nèi)。那么除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于“未予標明的費用”。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應就相關項目收取各種名義的初裝費、開通費。如果在合同外新增加設備，則可向自愿接受相關服務的買房人收取，但不應在交房時強行向不希望接受相關服務的買房人收費。

　　五、收房的流程是什么?

　　(1)開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料，雙方確認收房流程。

　　(2)業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(此三項必須為原件)以及《房屋土地測繪技術報告書》、《線管分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)》，并由開發(fā)商加以說明。

　　(3)業(yè)主對新房做綜合驗收，即重要的驗房環(huán)節(jié)。

　　(4)業(yè)主就驗房中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案。雙方協(xié)商并達成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議。

　　(5)開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，注意核實面積、合同及價錢多退少補等問題。首先要確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否一差異。查看售樓合同，看誤差為多少。注意簽訂合同時將誤差定在2%至3%，建議不超過5%。

　　(6)業(yè)主領取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收房書》。

　　(7)與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認的收據(jù)。

　　(8)辦理產(chǎn)權證有關的事項。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權登記費。代辦費金額雙方協(xié)商，業(yè)主也有權拒絕代辦。

　　(9)業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

　　六、什么是房子的質(zhì)量問題?

　　(1)看合同核面積

　　(2)測量層高

　　(3)看下水是否有漏堵

　　(4)榔頭輕敲聽是否有空鼓

　　(5)看墻面是否有滲水、裂縫現(xiàn)象

　　(6)看門窗是否靈活

　　(7)拉開電閘看分路

　　七、驗房的流程及注意事項?

　　1 戶門：

　　1.1 門要運作自如、門的開啟關閉是否順暢，門開關時有無特別聲音;

　　1.2 門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)、門四邊是否緊貼門框戶門;

　　1.3 除了要留意門身修飾平滑與否外，亦要試開門鎖，看看是否運作自如。門鎖應安裝牢固。門匙與門鎖是否封口等等。門插是否插入得太少;房門的插銷、門鎖是否太長太緊;

　　1.4 要注意門上油漆是否完好無缺，門內(nèi)外面是否光滑平整和有無磕碰。

　　2 窗戶：

　　2.1 仔細檢驗窗是否滲水。窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。還要留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。

　　2.2 窗與混凝土接口有無縫隙;窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。窗戶玻璃是否完好;窗戶油灰飽滿，粘貼牢固，油漆應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。2.3 窗戶開啟關閉是否順暢，關閉窗后密閉性是否好，窗體有無變形。

　　裝修課：業(yè)主不得不知的新房驗收經(jīng)驗和常識

　　3 墻壁：

　　3.1 墻壁要平滑墻當然應橫平豎直。墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?環(huán)視墻身或用手觸摸，便可看出此墻面是否平整滑凈，墻面出現(xiàn)的細小裂縫一般是內(nèi)保溫層與飾面之間不平所造成的。

　　3.2 墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。

　　3.3 內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點。

　　3.4 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象;墻身、墻角接位有無水漬、裂痕。

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　　4 天花：

　　4.1 頂上是否有裂縫?沒有裂縫，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質(zhì)量問題。

　　4.2 有無滲水

　　4.3 看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

　　5 空調(diào)：

　　5.1 是否漏水;

　　5.2 有無表面破損;

　　5.3 制熱、冷效果。

　　6 衛(wèi)生間：

　　6.1地面：粘貼是否牢固、平整，磚縫均勻、有無滲水;防水是否有效：在衛(wèi)生間和洗衣間保持幾厘米的積水，泡衛(wèi)生間的地面24 小時以上，以檢查衛(wèi)生間和洗衣間地面的防水層;地漏排水是否通暢;排水坡度是否合理：在地面倒水做實驗;

　　6.2水龍頭：出水通暢否、是否漏水;

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　　7 廚房：

　　7.1檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道，看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象;

　　7.2可以把洗菜池、放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度;

　　7.3操作臺面是否破損;

　　7.4檢測所有廚房電器。

　　8 電源插座、電源開關、電閘：

　　8.1 試用所有的電源開關、插座和電閘。帶一個有顯示燈的插頭，這樣檢查插座時很方便。電筆不合適，因為插座有保護，必須三個頭同時插才可以插入。

　　8.2 驗收合格后抄電表、水表、煤氣表數(shù)值。

　　8.3 電器閘具及戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。光力閘具應分開，如室內(nèi)應設置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應與其他線路分開。

　　8.4 距離地面30 厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施。

　　8.5 衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。

　　9 其他：

　　9.1 屋內(nèi)是否清潔，有無殘留建筑垃圾;

　　9.2 檢查所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾。

　　八、碰到房子有問題怎么辦?

　　購房人能否以此為由拒收房屋，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標準以及合同中有關的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質(zhì)量標準，購房人有權拒絕接收房屋或解除合同，則購房人可以拒絕接收房屋。

　　若合同中沒有明確約定，根據(jù)《合同法》百四十八條“因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同?！?/span>

　　《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買受人有權退房?！?/span>

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因其一般不會導致購房人不能實現(xiàn)合同目的，購房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在這樣質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔責任，開發(fā)商對于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，視具體情況不同，應承擔維修、更換、重做等違約責任，對于因維修、更換、重做給購房人造成損失的，開發(fā)商還須向購房人賠償損失。