換一換

【圖】我為什么要把房賣了去租房??？這才是中國樓市的真相！

2016-05-25 10:18 來源：裝修保障網作者：保障網閱讀（）

　　1、北京租房負擔全球

　　英國《金融時報》調查顯示北京房租負擔在全球居第1位，上海居第5位。北京平均房租約為每月5000元人民幣，是北京居民平均工資的1.2倍以上。普通工人根本負擔不起標準的住房，因為租金已經超出了他們的工資。北京也已經成為了全球租房負擔重的城市，沒有之一。

　　而北京之后的是阿布扎比和香港，租金占收入的比例分別為70%和64%。而以高房價聞名的紐約和舊金山的租金，平均分別占到收入的63%與51%。另外，報告還顯示，雖然北京租房付出了巨大的負擔，但并沒有獲得更好的生活，霧霾、擁堵問題非常嚴重，據該組織統(tǒng)計，北京工作人口平均往返通勤時間為104分鐘，在通勤時間長的城市統(tǒng)計中，北京僅次于墨西哥城位居第二位。墨西哥城的員工通勤時間為113分鐘。

　　2、我為什么要把房賣了!租房住?

　　去年底，我就把自住的房子賣了(北京東四環(huán) 2000年的老樓)，本想著在更好的地段(北京建國門長安街沿線，二環(huán)邊，2007年的某樓盤，70年產權住宅房)換一套大一點的，這樣調整位置，主要還是為了防范房地產的暴跌風險。一旦樓市出現(xiàn)下跌，抗風險的利器，只有地段。

　　但后來，讓我改變了想法，這個樓盤總價并不高，屬于那種400多萬就能買100多平米的，而且對外租金很高，基本上400萬的房子，月租金能上萬。租售比能達到3%左右，按說這個價格跟四環(huán)外的同類型的房子已經沒什么太大區(qū)別(四環(huán)外的租售比只有2%。

　　換句話說我如果新買了這套房，把他租出去，再在四環(huán)外租房住，每個月我是賺錢的)。這就引出一個巨大的問題，為什么?我的判斷原因有幾個方面。

　　，這種好地段的房子，和一般地段的房子，價格差不多，說明了如今市場是一個普漲局面，漲的已經不分地段了，只要是房子都會漲，只要有人賣，什么高價都敢買。

　　第二，這棟樓的建筑質量還是很好的，但賣不上價的一個原因就是出貨量很大，經常30-40套房在出售，可選空間很大。絕大多數都是不滿2也不，這說明了當初買這房子的投機客正在離場。而且持有房產的時間大多都不長，是資金出現(xiàn)問題，還是他們嗅到了什么東西，暫時不得而知。

　　另外，樓里還有很多是抵押房，和公司持有的房產，這更印證了我的判斷，這種地段的房產，當時一定是被用來炒作的。而我不愿意當接盤俠。

　　其實，如果我選擇換房，并不用額外多拿出錢來，只需要把賣房的錢扔進去，在把公積金拿出來還貸款就可以了。所以不但沒有壓力，反而每月都能有房租差可以收入好幾千，所以這只是個選擇問題，并沒有任何買得起還是買不起的問題。不買房了，我可以把資金投入到其他的投資品種當中去(比如股票和債權，貨幣基金也好)一年的收益跑過租金，一點問題都沒有。

　　甚至如果做得穩(wěn)一點，一年10%的收益率也不是什么太大問題。那么按照這個比例算下來，完全可以7年翻一倍，而樓市還能再翻倍嗎?恐怕很難了吧?(如今的房價收入比已經接近40，一對夫妻不吃不喝40年才能買的起房子，要再漲一倍，恐怕就要80年才能買的起了，到時候恐怕爹都不夠坑了吧!)

　　(去年底的房價收入比，今年北京估計已經接近40倍，深圳已經接近50倍)

　　再來說說，我為什么租房?一開始我也覺得租房很不好，感覺很漂泊，但后來細算算帳發(fā)現(xiàn)，租房完全是賺錢的。因為現(xiàn)在租售比普遍都在2%左右，換句話說你把買房的錢存在銀行吃定期，一年的利息足以支付房租了。

　　而如果你去買房，每月貸款的利息大約在5%左右，相當于支出2倍的房租。再說的細一點，你買一套房，每月付出的錢，可以租一套2-3倍面積的同樣的房子。所以這個帳算下來，很顯然租房是十分劃算的。

　　但是租房有兩個痛點，是周期短，房東可能會趕你走，第二是不斷漲租。那么我們其實完全可以克服的。比如我，選擇北京東四環(huán)租一套130平米的房子(沒有家具家電)，租金只有6000元。為什么這么便宜，因為我按年付，而且跟房東講，我長租十年，給你刷墻給你配家電家具，房東很高興。我自己住著也很舒服，畢竟東西都是自己的。

　　這樣算下來，一共也就支出10萬塊錢左右。如果我要反悔，年付的房租不要了，家電家具也不要了。如果他要反悔，則賠償我的房租和家電家具支出。雙方就這么談妥了。所以我覺得10年的租約還是有保證的，即使真的走到毀約那天，損失也并不大。而且一套裝修和家具的周期也就是7-8年，所以10年之后家具家電基本也就都該換了。

　　至于漲房租，你可以跟房租商量不漲價。如果要真的漲，其實也不要緊。按照每年漲租5%計算，到第10個年頭的時候大概房租是現(xiàn)在的1.55倍，算下來也就9300塊錢而已。現(xiàn)在你覺得挺多，但其實完全可以接受。

　　因為你的購房款總數也同樣以每年5%的速度在增加，假如是400萬的購房款，10年后已經變成了600萬。而600萬即使按照定期存款利息2%計算，至少有12000元。利息付房租完全是沒有問題的。至于10年以后怎么辦，可以找地方再租十年，越是住宅，租金越貴的住宅，房東越愛長租。反而是那些低端的或者合租房，這么談長租很難。

　　所以算明白了這些，你就會發(fā)現(xiàn)，租房已經越來越合適了，甚至完全不用出錢，可以白住。有些人心里擔心的其實是，未來房價越來越高，那不就虧了。但房地產已經暴漲了15年，還能再繼續(xù)暴漲十年嗎?

　　其實算算賬就明白了，房地產已經沒有任何內生價值，你買房只是希望有個傻子從你手上以更高的價格接走而已。這已經是徹徹底底的博傻階段。既然是博傻，8賠1平1賺，就變成了必然，那么到底誰會賺呢?反正我已經把房子賣了，不再買了，這賺錢的里面，肯定有我一個了。

　　3、買房值or租房值?史上難題終于清楚了

　　其實買房是一個長遠的問題，如果你還不太能體會到買房跟租房的區(qū)別，不妨想想30年后，不同的選擇會帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來大致核算。

　　買房：30年后擁有房產

　　以一套面積為70平方米、總價290萬元的房子為例。假定手上有90萬元現(xiàn)金，如果直接向開發(fā)商買房的話，購房者需首付87.6萬元，并辦理商業(yè)性貸款 202.4萬，分30年還清。如果使用組合貸，每月月供為1.01萬元，30年利息總額為 365.31萬元。那么該購房者每個月至少需要可以自由支配的1萬元。

　　換言之，30年后，購房者花了365.31萬元擁有了一套住宅。

　　租房：30年后可擁資金371.5萬

　　如果用同樣的資金來租同一套房的話，為了便于計算，將租房人手上的90萬元用作儲蓄，并將每月1萬元閑錢拆開，假設月租金為5000元，剩下的5000元仍然用作儲蓄。其中，90萬元用于10次3年期的定期存款，每三年的利息約為10萬，那30年的利息約為100萬。

　　此外，每月5000元按銀行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下來，實際上存款利息約為1.5萬元左右。那么，存款總額約為181.5萬元。

　　歸結起來，租房者花費實際支出為每月房租5000元，30年后租金總額為180萬元，總存款約為190+181.5=371.5萬元。換言之，租房者在30年后的資產約為：371.5萬元。

　　比較：房價大漲買房才劃算

　　在這個例子當中，買房與租房的區(qū)別在于：當投入同樣的資金，30年后買房者擁有了一套總花費365.31萬元的住房，而租房者則手握371.5萬元現(xiàn)金。

　　30年后，總花費365.31萬元買來的住房市值多少，我們目前暫未可知。但我們可以簡單看出，在房價增長速度較快的情況下，買房是個較好的選擇;否則，租房更合算。

　　4、有人算了一筆賬，得出驚人結論：我們根本就不需要買房!!