北京二手房交易的個(gè)人所得稅的政策詳解

　　財(cái)政部、稅務(wù)總局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))文件，文件規(guī)定了根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房所取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

　　2003年稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問(wèn)題的通知》中也規(guī)定了該個(gè)人所得稅。但那時(shí)候采取的是自愿申報(bào)，而非強(qiáng)制征收。

　　2006年，稅務(wù)總局正式發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]第108號(hào))，要求自2006年8月1日起開(kāi)始國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，開(kāi)始繳納個(gè)人所得稅。該稅率為20%，根據(jù)《通知》，此稅正式由自愿申報(bào)變?yōu)閺?qiáng)制收繳。

　　同時(shí)，在本《通知》中還進(jìn)一步細(xì)化納稅計(jì)算方式，明確表示個(gè)人所得稅繳納按照差額征收，即“從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用?！?，依此，個(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)*20%。

　　根據(jù)108號(hào)文件，不同產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的房屋個(gè)稅有以下若干種計(jì)算方式：

　　一、商品房

　　商品房個(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)-轉(zhuǎn)讓該套住房過(guò)程中繳納的稅金-賣(mài)方按照規(guī)定實(shí)際支付的住房10%裝修費(fèi)用、房款利息等)*20%。

　　二、經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)

　　原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　即個(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金-賣(mài)方按照規(guī)定實(shí)際支付的住房15%裝修費(fèi)用、房款利息等)*20%

　　三、已購(gòu)公房

　　原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　即已購(gòu)公房，個(gè)稅=[轉(zhuǎn)讓收入-(原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款+加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi))-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金-賣(mài)方按照規(guī)定實(shí)際支付的住房15%裝修費(fèi)用、房款利息等]*20%。

　　現(xiàn)階段個(gè)人所得稅的繳納政策為：

　　轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不住宅的，差額20%征收個(gè)人所得稅(若無(wú)房屋原值憑證按網(wǎng)簽價(jià)1%征稅);

　　轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且住宅的，免征個(gè)人所得稅。

　　注：文中所涉及稅種稅率問(wèn)題，請(qǐng)以交易時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。