在城市購(gòu)買(mǎi)二手房可以落戶嗎?戶口問(wèn)題怎么避免

　　買(mǎi)房可以說(shuō)是人生大事，但買(mǎi)一套屬于自己的房子也并不容易，要考慮要各種方面，為主要的就是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)居高不下，對(duì)于想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)買(mǎi)房預(yù)算根本就跟不上房間得上漲，所以大部分人都只能選擇購(gòu)買(mǎi)二手房。購(gòu)買(mǎi)二手房不可避免的要遇到各種問(wèn)題，下面我們就來(lái)看看在城市購(gòu)買(mǎi)二手房可以落戶嗎?戶口問(wèn)題怎么避免的相關(guān)信息吧。

　　一、買(mǎi)二手房如何落戶

　　在司法實(shí)踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有逐年上升的趨勢(shì)。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)談判后，賣(mài)方將房屋過(guò)戶到了買(mǎi)方的名下，買(mǎi)方也向賣(mài)方付清了房款，交易似乎就此圓滿結(jié)束。但在不久之后，買(mǎi)方在辦理落戶手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，賣(mài)方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買(mǎi)方的戶口無(wú)法遷人。更有甚者，有些賣(mài)方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對(duì)爭(zhēng)議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。如此一來(lái)，購(gòu)房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶口“陰影”卻揮之不去。誰(shuí)愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口呢?如果碰到賣(mài)方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會(huì)更糟。買(mǎi)方花費(fèi)巨資買(mǎi)來(lái)的房子只能“看”，卻不能住，無(wú)疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進(jìn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，花費(fèi)在訴訟上的財(cái)力和精力又將無(wú)法避免。

　　房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復(fù)雜。由于戶籍的遷人和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受理范圍，因此法院對(duì)于此類(lèi)案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的限制。比如，賣(mài)給買(mǎi)方的房屋是賣(mài)方的一套房屋，沒(méi)有其他的房屋可供賣(mài)方遷人戶口，則無(wú)論買(mǎi)方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無(wú)法將賣(mài)方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地買(mǎi)方的戶口也就無(wú)法遷人。

　　二、買(mǎi)二手房如何避免戶口問(wèn)題

　　為了避免因戶口問(wèn)題而引發(fā)的房產(chǎn)糾紛，我們認(rèn)為，買(mǎi)方一定要做好以下幾個(gè)方面的工作：

　　，要求賣(mài)方出示戶口，并復(fù)印留存。通過(guò)審查賣(mài)方的戶口本，買(mǎi)方即可大致了解賣(mài)方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點(diǎn)缺陷，一方面，戶口本只能反映賣(mài)方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)的可能;另一方面，戶口本上的信息可能與實(shí)際的戶籍狀況存在差異。

　　第二，在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢(xún)交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買(mǎi)方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所本人調(diào)取戶籍材料的活，買(mǎi)方可以要求同賣(mài)方一起到派出所調(diào)閱。如果賣(mài)方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問(wèn)題。

　　第三，就戶口問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商。約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。如前所述，戶籍問(wèn)題的事后補(bǔ)救是非常困難的，買(mǎi)方必須在糾紛的預(yù)防上下足工夫。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間。買(mǎi)方只有在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí)，才可以付清全部的購(gòu)房款。買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)時(shí)刻牢記：花錢(qián)買(mǎi)的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房屋，還應(yīng)當(dāng)是一處戶籍無(wú)爭(zhēng)議的房屋。二是違約責(zé)任的約定。賣(mài)方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，買(mǎi)方必須與賣(mài)方就違反該項(xiàng)承諾的責(zé)任作出約定。明確了違約責(zé)任，就可以免除買(mǎi)方在損害方面的舉證責(zé)任，買(mǎi)方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。

　　二手房過(guò)戶流程：

　　二手房房產(chǎn)過(guò)戶需要帶的證件資料包括：房屋所有權(quán)證書(shū)、過(guò)戶申請(qǐng)表和保證書(shū)(由房地產(chǎn)交易中心提供)、房屋測(cè)繪圖紙(由房地產(chǎn)交易中心提供)、房屋查檔證明(由房地產(chǎn)交易中心提供)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證和戶口本、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(評(píng)估公司或中介提供)。

　　申請(qǐng)過(guò)戶

　　買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)→管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件、審查產(chǎn)權(quán)(對(duì)符合條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù);如存在無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況，則拒絕申請(qǐng))。資料齊全，一般可以辦完。

　　繳納過(guò)戶稅費(fèi)

　　過(guò)戶稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。本應(yīng)由賣(mài)方繳納的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和土地收益金，賣(mài)方或許會(huì)讓賣(mài)方來(lái)承擔(dān)，因此，買(mǎi)方要明確自己承擔(dān)了多少稅費(fèi)，也可要求賣(mài)方降價(jià)來(lái)彌補(bǔ)稅費(fèi)壓力。

　　辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)

　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證(根據(jù)全額和貸款方式的不同，一般在一周至一個(gè)月內(nèi)辦理完成)。

　　TIP：過(guò)戶后房屋出現(xiàn)的損害風(fēng)險(xiǎn)是由買(mǎi)方承擔(dān)的。在房?jī)r(jià)上漲的城市，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過(guò)戶期間的房產(chǎn)交易終止，買(mǎi)房可以在合同中增加一條條款，約定如果在過(guò)戶中因業(yè)主原因，房產(chǎn)遭到查封，那么，可視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

　　相關(guān)推薦：

　　二手房如何驗(yàn)房與交房注意事項(xiàng)

　　二手房過(guò)戶流程是怎樣的 二手房過(guò)戶費(fèi)用是多少

　　二手房合同簽訂明確事項(xiàng)與有哪些潛規(guī)則