高樓限高令來了 這兩類老房子“吃香”了

　　現(xiàn)在無論你身在那座城市，都有或多或少的高樓，曾幾次何時，高樓被視為我們引以為傲的“談資”，作為城市“門面”，高樓越高、越多，越讓人羨慕。這不奇怪，高樓代表了城市的經(jīng)濟(jì)水平和城建實(shí)力，在高樓里辦公也讓人充滿了自豪感。其實(shí)，不光是辦公樓，我們的住宅也有高層化傾向，比如經(jīng)濟(jì)并不是很發(fā)達(dá)的某省會城市一個小區(qū)，僅40層以上的高樓就達(dá)200多棟，居住了30多萬人，看著“密密匝匝”的排布，用“遮天蔽日”來形容也不為過。

　　高層住宅有優(yōu)勢，也有弊端，國內(nèi)的一些學(xué)者、專家已經(jīng)留意到這一問題。

　　建高層住宅的優(yōu)勢總結(jié)起來大概有4點(diǎn)：

　　1.容納人口多。從建高層住宅的初衷可以看出，理論上，比如同樣的地塊面積，建30層的住宅要比6層住宅的土地利用率、容納人口都要高出5倍。

　　2.便于拆遷。按照拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t，一般是不得低于原來的居住和生活標(biāo)準(zhǔn)，由于城市的拆遷費(fèi)用高、難度大，通過建造高層住宅可以平衡各方面的訴求，有利于工作的開展。

　　3.視野開闊、通風(fēng)好、無潮濕困擾，這是不少購房者看中的地方，特別是手頭寬裕的購房者，他們選擇的高樓層，在日照、采光方面也更有優(yōu)勢。

　　4.電梯上下樓較方便。高層住宅都強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)電梯，無論樓層有多高，只要電梯運(yùn)行正常，都能以較快速度到達(dá)所住樓層，這與一些沒有安裝電梯的多層住宅相比，確實(shí)有優(yōu)勢，特別是給老人、小孩、孕婦上下樓帶來方便?！?/p>

　　優(yōu)勢顯而易見，但缺點(diǎn)也不可忽視，隨著高層住宅越來越普遍，其弊端也在不斷顯現(xiàn)。

　　首先，就房價(jià)而言，按理說，高層住宅容積率高，容納的居住人口多，房子應(yīng)該更便宜才是，但實(shí)際上卻恰恰相反。我們說，房價(jià)上漲的原因有很多，除了貨幣、人口的原因外，趨“中心化”發(fā)展也是促進(jìn)房價(jià)上漲的重要因素，這不難理解，由于大家都擠在一個非常有限的區(qū)域內(nèi)，住房需求旺盛，同時，各種資源要素也會因人口增加而不斷配備，地塊寸土寸金，房價(jià)豈有不漲之理?

　　其次，發(fā)生危險(xiǎn)的概率更大一些。除了高空墜物、高空墜樓等常見報(bào)道外，還有3大主要方面：

　　1.消防安全，這可能是大家對高層住宅的最大擔(dān)憂，據(jù)中國新聞網(wǎng)2017年報(bào)道的數(shù)據(jù)顯示，我國配備的舉高車大都在50米以下，大多數(shù)的水槍的噴射高度只有50多米，50米、甚至100米高的樓層若發(fā)生火災(zāi)，基本上沒有有效的“外攻手段”。按照一層樓3米算，20層樓就超60米了，所以消防救援是擺在高層住宅面前的一道難題。

　　2.電梯安全。一般情況下，電梯的使用壽命在15-20年，然后就需要更換使用了。但在實(shí)際使用過程中，由于高層住宅密度高，如果使用維護(hù)方面不到位的話，會加快電梯老化的進(jìn)程。更換一部電梯需要幾十萬，且要2/3以上業(yè)主同意，當(dāng)然，如果不更換帶病工作，其安全隱患顯而易見。

　　3.生活用水安全。高層住宅用水需要“二次供水”，若小區(qū)管道爆裂維修，大都會致水壓減小，高樓層住戶的水就供不上去，所以，我們經(jīng)常可以看到高樓層住戶停水情況。此外還涉及到一個衛(wèi)生情況，若采取“高位水箱+水泵”形式，這個水箱的清潔就是一項(xiàng)很重要的工作，從實(shí)際來看，不乏一些“慘不忍睹”現(xiàn)象出現(xiàn)，比如水垢、動物、昆蟲等污染。

　　針對緩解高房價(jià)問題，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心原主任李鐵曾直言不諱地指出，真正能緩解城市壓力、平抑房價(jià)的還是中小城市，他建議把一個區(qū)域打通，年輕人可以到周邊中小城市買房生活，促進(jìn)中小城市發(fā)展，他的話有專家在另一層面理解為，可緩解集中建設(shè)大量高層住宅的壓力。

　　就高層住宅的未來，一些權(quán)威專家也表達(dá)了擔(dān)憂。清華規(guī)劃設(shè)計(jì)專家尹稚教授曾言，美國30年前建造的一批高層建筑，現(xiàn)在都成了讓人膽戰(zhàn)心驚的貧民收容所。而北大朱國鐘教授還對此做過相關(guān)實(shí)驗(yàn)，模擬了購房者行為、開發(fā)商的動態(tài)等大量數(shù)據(jù)，得出的結(jié)果也是讓人瞠目：未來中國也可能出現(xiàn)集中在高層住宅的貧民窟。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家周天勇則從土地市場要素變革方面分析，未來城鄉(xiāng)一體化下，幾十層的高層住宅將大幅度貶值。

　　民間專家學(xué)者叫停高層住宅的聲音由來已久。其實(shí)，從國家住建部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的一份文件強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容看：為提高人居環(huán)境品質(zhì)，嚴(yán)格控制新建超高層建筑和高密度住宅。官方表態(tài)意味著國家一錘定音：大規(guī)模的高層建造潮需要停止，城市之間的高樓“攀比”之風(fēng)就此告一段落。

　　值得一提的是，從相關(guān)文件內(nèi)容看，導(dǎo)向性很明確，不僅是包括那些辦公用的摩天大樓能不建就不建了，對高層住宅也進(jìn)行了限制，比如說建造100米以上的建筑要充分論證，一般而言，一棟住宅樓如果超過34層，高度就超100米了，論證的說法很隱晦，超過這個高度基本上很難批下來了。同時，還針對性的要求，基于消防和抗震需要，要與城市等級相匹配，中小城市嚴(yán)控超高建筑，方向性的指出：縣城要以多層住宅為主。

　　與高層停建相對應(yīng)的另外兩件事，還有著千絲萬縷的聯(lián)系，其中第一件事是4層以上需要設(shè)電梯。

　　根據(jù)住建部新規(guī)顯示，對4層以上或高度9米以上新建建筑需要安裝電梯，相比此前7層以上或高度達(dá)16米以上設(shè)電梯，電梯安裝門檻大幅降低。換言之，以后除了別墅外，其他新建的建筑都會有電梯，再也不用擔(dān)心買到無電梯的新房子了。

　　還有一件事就是國家今年多次定調(diào)的大事：老舊小區(qū)改造，簡稱“舊改”。自去年7月份政策吹風(fēng)會上副部長黃艷指出，未來將避免大拆大建。到今年國家要求“全面推進(jìn)”舊改，在最新的十四五規(guī)劃中，老舊小區(qū)改造被列入，國家計(jì)劃用5年的時間，把全國2000年底前建造的老小區(qū)基本改造完。改造的內(nèi)容就不贅述了，但從計(jì)劃透露出3點(diǎn)信息：

　　1.在這個時間段前建造的房子，基本都以多層建筑為主，因?yàn)榇罅康母邩鞘窃诮欢杲ㄔ斓摹?.到2022年形成改造制度框架，將是未來老舊小區(qū)改造的“模板”，意味著隨著不斷有符合改造條件的老小區(qū)加入，這項(xiàng)工作將常態(tài)化。3.鼓勵有條件的老小區(qū)加裝電梯，解決上下樓難題。

　　國家定調(diào)的這3件事，其實(shí)是對未來住房市場的方向性定音。三者之間，相輔相成，以后大家也不用羨慕高層住宅的電梯了，新建的9米以上住宅都有，同時支持對既有的多層老小區(qū)加裝電梯，就如文件內(nèi)容所說，老舊小區(qū)改造是“開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型”，國家的指向性很明確：高層住宅逐步退出主流舞臺，低層住宅走向前臺，隨著政策的進(jìn)一步實(shí)施，明年起，兩類老房子又“吃香”了，“升值”也是符合常理的事。

　　第一類：優(yōu)質(zhì)地段的老房子。一般而言，老小區(qū)的位置都不會太差，位于主城區(qū)的核心地段，一些與生活相關(guān)的主要資源聚集在周圍，比如說醫(yī)療、教育、大型商業(yè)等等，一些人之所以從老小區(qū)居民逐步搬離出去，一個重要原因是小區(qū)變老后，居住體驗(yàn)越來越差，遠(yuǎn)不如新建的小區(qū)。但經(jīng)過改造后，居住舒適度會得到大幅提升，加上地段位置優(yōu)越，不僅老年人更喜愛了，一些年輕人也會“回流”居住，受到剛需和改善置業(yè)的歡迎，在居住品質(zhì)提升的同時，房產(chǎn)價(jià)值提升也是自然而然，按照以往老小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)，改造后正常有2-3成的升值空間。

　　第二類：改造空間大的老房子。老舊小區(qū)本身的“資質(zhì)”也決定了改造后的品質(zhì)，改造空間越大，其價(jià)值想象空間也就越大。按照舊改的內(nèi)容，除了主體結(jié)構(gòu)等固定的東西不能改變外，其他基本都是與現(xiàn)代小區(qū)看齊，如果樓與樓之間距離寬，小區(qū)空地多，那么，可以增加足夠多的停車位，一舉解決了老小區(qū)的老大難問題，同時增加健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)備，甚至養(yǎng)老撫育等新需求。

　　此外，從目前情形看，老樓加裝電梯的工作推進(jìn)很快，比如根據(jù)相關(guān)部門的最新規(guī)定，可提取住房公積金用于支付電梯加裝費(fèi)用，還有前不久濟(jì)南、青島修改了此前的老小區(qū)加裝申請條件，在征求意見稿中明確，原則上，只需樓棟一半業(yè)主同意即可申請加裝電梯，如果協(xié)商不成，還可以通過民事訴訟途徑解決。隨著各城市對老小區(qū)改造工作推動，相信還會有更多城市為降低加裝門檻“鋪路”，成功加裝電梯的高樓層房子無疑直接受益、更受歡迎。

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