買(mǎi)房子要注意什么？詳細(xì)購(gòu)房知識(shí)大全(買(mǎi)房攻略)
2015-12-04 10:34 來(lái)源： 裝修保障網(wǎng) 作者：保障網(wǎng) 閱讀（）
城市里奮斗，一個(gè)人甚至一個(gè)家庭往往都要花上多年的積蓄才能購(gòu)買(mǎi)一套房子，所以在買(mǎi)房時(shí)一定要做足功夫，以避免引起不必要的糾紛和造成不必要的損失。下面保障網(wǎng)依凡小編就和大家普及下購(gòu)房的注意事項(xiàng)和購(gòu)房知識(shí)。文章點(diǎn)長(zhǎng)，請(qǐng)耐心詳細(xì)看。
首先，購(gòu)房前，購(gòu)房者應(yīng)先進(jìn)行“可行性論證”，做好前期計(jì)劃：對(duì)買(mǎi)房的開(kāi)支進(jìn)行預(yù)算、確定準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房屋的大概位置、房屋的類(lèi)型、是一手房還是二手房等;當(dāng)前期計(jì)劃做好后，便可著手尋找合適的房屋了?？捶繒r(shí)切忌不能操之過(guò)急，要對(duì)房屋本身、整個(gè)建筑及配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境進(jìn)行觀(guān)察，并且要清楚是否須交管理費(fèi)等費(fèi)用、費(fèi)用的數(shù)額等，再結(jié)合交通、停車(chē)等等條件，計(jì)算在此處的“生活成本” 是否在可承受的范圍內(nèi)。經(jīng)過(guò)一番論證后，才決定是否購(gòu)買(mǎi)。
其次，當(dāng)決定購(gòu)買(mǎi)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)及合同時(shí)，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)及合同的條款要仔細(xì)審查發(fā)現(xiàn)合同中可能存在的“陷阱”，及時(shí)與開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房者溝通，對(duì)“陷阱”條款做出修改。但是要發(fā)現(xiàn)合同中的“陷阱”需要具備一定的法律及專(zhuān)業(yè)知識(shí)，所以為保險(xiǎn)起見(jiàn)，請(qǐng)律師或其他專(zhuān)業(yè)人員在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中全程把關(guān)，現(xiàn)在已經(jīng)越來(lái)越多的人意識(shí)到這一點(diǎn)，雖然需要再支付一筆律師或中介費(fèi)用，但卻可以避免發(fā)生 “省小錢(qián)而虧大錢(qián)”的事情。
再次，收樓時(shí)應(yīng)對(duì)房屋仔細(xì)驗(yàn)收。目前開(kāi)發(fā)商交樓的通常做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙，等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主堅(jiān)持先驗(yàn)房后辦理手續(xù)，對(duì)房中各個(gè)部位及配件仔細(xì)查驗(yàn)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題，以書(shū)面形式遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”等字樣。還有要向開(kāi)發(fā)商索要俗稱(chēng)“兩書(shū)一表”的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》及《竣工驗(yàn)收備案表》。
以上幾點(diǎn)主要是針對(duì)在購(gòu)買(mǎi)一手房時(shí)的注意要點(diǎn)，而在購(gòu)房二手房時(shí)，除了上面提到的一些相關(guān)問(wèn)題需要注意外，還有三個(gè)要點(diǎn)：1、驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，看房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，防止一房?jī)少u(mài);審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，看有無(wú)抵押或共有人等;還要搞清楚所購(gòu)房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟(jì)適用房。2、確認(rèn)賣(mài)房者的合法身份，在簽訂《買(mǎi)賣(mài)契約》時(shí)，應(yīng)審查賣(mài)主的身份或賣(mài)主的合法代理人的身份授權(quán)委托書(shū)。購(gòu)房者可直接與賣(mài)方簽定《買(mǎi)賣(mài)契約》，也可通過(guò)信得過(guò)的房產(chǎn)中介與賣(mài)方簽訂三方合同。3、必要程序不能簡(jiǎn)化，購(gòu)房后，購(gòu)房者應(yīng)盡快辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證，并督促賣(mài)方盡快遷出戶(hù)口。如果為了省下相關(guān)交易過(guò)戶(hù)費(fèi)用，而把這一步也給省略的話(huà)，將來(lái)可能出現(xiàn)各種糾紛，后患無(wú)窮。
應(yīng)如何對(duì)付購(gòu)房陷阱?
目前商品房存在購(gòu)房陷阱導(dǎo)致投訴主要表現(xiàn)在以下的十大方面：廣告多虛假，承諾不兌現(xiàn);定金做圈套，債務(wù)變債權(quán);地位不平等，合同欠規(guī)范;一房賣(mài)多家，銷(xiāo)售搞詐騙;價(jià)格不真實(shí)，價(jià)外又加錢(qián);面積水分大，隨意可加減;設(shè)計(jì)隨心改，功能任意變;違規(guī)亂開(kāi)發(fā)，產(chǎn)權(quán)登記難;質(zhì)量無(wú)保障，購(gòu)房居難安;物業(yè)收費(fèi)亂，服務(wù)無(wú)人管。
為避免購(gòu)房人吃虧上當(dāng)，現(xiàn)提出具體的幾條防止陷阱的對(duì)策：
，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，挑選所購(gòu)房屋的位置、壓低價(jià)格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要時(shí)刻警覺(jué)。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，陷阱無(wú)處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專(zhuān)業(yè)律師)咨詢(xún)、了解有關(guān)購(gòu)房方面的法律規(guī)定、知識(shí)是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。
其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過(guò)程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位，與購(gòu)房者之間信息極不對(duì)稱(chēng)，存在種種開(kāi)發(fā)商(售樓人員)以強(qiáng)凌弱、做霸王買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，不畏強(qiáng)權(quán)，購(gòu)房時(shí)要把問(wèn)題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿(mǎn)意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買(mǎi);該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持，不要圖一時(shí)之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來(lái)無(wú)窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。
再次，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。在購(gòu)房過(guò)程中，不要輕信開(kāi)發(fā)商(售樓人員)的花言巧語(yǔ)。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問(wèn)題問(wèn)清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書(shū)面形式記錄下來(lái)，以免日后空口無(wú)憑。收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過(guò)辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。
，要學(xué)會(huì)依靠專(zhuān)業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買(mǎi)賣(mài)不同于一般消費(fèi)，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購(gòu)房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過(guò)個(gè)人的努力搞清問(wèn)題的癥結(jié)所在。因此，如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來(lái)時(shí)，為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，就應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。
聘請(qǐng)律師幫助買(mǎi)房以下好處：
一.了解房屋及開(kāi)發(fā)商的情況。
一些樓盤(pán)的背景比較復(fù)雜，如沒(méi)有具備必要的權(quán)證手續(xù)，有的拖欠施工款項(xiàng)而抵債銷(xiāo)售等。律師受過(guò)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，了解有關(guān)法律法規(guī)，能比較準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，了解內(nèi)情。
二.談判、確定補(bǔ)充協(xié)議，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
開(kāi)發(fā)商的宣傳或承諾如何落實(shí)在合同中?很多現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題如何在購(gòu)房合同中體現(xiàn)呢?通過(guò)律師幫助訂立補(bǔ)充協(xié)議，可以將重大的問(wèn)題以書(shū)面方式體現(xiàn)，從而確立了法律依據(jù)。
三.消除不信任因素，便利購(gòu)房過(guò)程。
實(shí)際上，目前很多開(kāi)發(fā)商也在盡量地合法經(jīng)營(yíng)，但是由于社會(huì)誠(chéng)信度不足，銷(xiāo)售人員說(shuō)的實(shí)情也往往被消費(fèi)者懷疑，在這樣的不信任情況下，容易出現(xiàn)麻煩或糾紛。律師可以從公正角度，按照法律客觀(guān)地分析、介紹相關(guān)情況，減少由于不信任因素而給購(gòu)房者帶來(lái)麻煩以及費(fèi)用的增加。
前期準(zhǔn)備 自我評(píng)估
(一)買(mǎi)房的價(jià)格預(yù)算
“到底需要買(mǎi)什么樣的房子”是購(gòu)房者在購(gòu)房前需要找到答案的問(wèn)題。
如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)合理的投資，您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，還是聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家的建議，看看百家雜談，根據(jù)自身的特點(diǎn)從以下兩個(gè)方面考慮：
購(gòu)房資金的準(zhǔn)備：您先要根據(jù)自身家庭的積蓄、可以獲得的各類(lèi)貸款的數(shù)額以及其它各項(xiàng)資金的來(lái)源估算出自己的實(shí)際購(gòu)房能力，如果是按揭購(gòu)房，一定要慎重考慮首期房款的籌集和交付的比例，一般為房款的30%，年輕的購(gòu)房者可能獲得20%的許可，有能力者也可以多付;但對(duì)有些樓盤(pán)推出的“零首期”和“1萬(wàn)元入住”的優(yōu)惠您需要特別慎重，因?yàn)橐赃@0樣的方式購(gòu)房，在頭幾年要同時(shí)承擔(dān)銀行按揭和發(fā)展商墊付的首期房款，容易出現(xiàn)負(fù)擔(dān)過(guò)重和斷供的情形，會(huì)使購(gòu)房者產(chǎn)生壓力和造成不必要的損失。而且，按揭月供的數(shù)額一般不要超過(guò)家庭月收入的1/3，以免影響家庭正常的生活開(kāi)支。
買(mǎi)房的目的：在決定投入多少資金的時(shí)候，您一定也要同時(shí)明確您的購(gòu)房目的，是自住還是投資?這兩種類(lèi)型的房屋，有一些共同點(diǎn)，但本質(zhì)還是不同的，需要考慮的因素也有所差異。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需要，生活便利成為考慮的問(wèn)題。而投資型房屋，一定要能夠租出去，租賃前景至關(guān)重要。
(二)房屋類(lèi)型
商品房和經(jīng)濟(jì)適用房有兩個(gè)不同的地方：一是價(jià)格，商品房?jī)r(jià)格確定的方式是市場(chǎng)行為，每處商品房的價(jià)格由開(kāi)發(fā)商自行確定，而經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格則由政府統(tǒng)一確定。二是房屋所有權(quán)，商品房的業(yè)主擁有房屋的所有權(quán)，可以隨時(shí)上市交易，經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主擁有部分產(chǎn)權(quán)，在上市交易的時(shí)候，要補(bǔ)交一定的地價(jià)款。
合作建房(集資房)的形式目前已經(jīng)比較少，而宅基房大多屬于違章建筑，產(chǎn)權(quán)不受法律保障，容易發(fā)生產(chǎn)權(quán)和合同糾紛。
(三)確定大方向
區(qū)位和地段是購(gòu)房的決定因素之一，每個(gè)購(gòu)房者的區(qū)位選擇都是根據(jù)各自的經(jīng)歷、習(xí)慣和愛(ài)好來(lái)決定的，具有很強(qiáng)的主觀(guān)意識(shí)。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：
1.城市的“上風(fēng)上水”。
2.交通便捷。
3.城市化水平高。
4.生活便利。
5.環(huán)境宜人，自然、人文景觀(guān)優(yōu)雅。
(四)選期房還是現(xiàn)房
期房和現(xiàn)房哪個(gè)好呢?行家認(rèn)為，這主要還是根據(jù)購(gòu)房者自身的經(jīng)濟(jì)狀況，以及改善居住條件的迫切程度來(lái)決定的。期房的優(yōu)點(diǎn)是開(kāi)盤(pán)價(jià)位較低，購(gòu)房者可以得到一些折扣，而且，有些開(kāi)發(fā)商還可以根據(jù)購(gòu)房者的具體要求改變房屋的格局;缺點(diǎn)是如果看走眼，或開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足，不能按時(shí)交房，也有可能是實(shí)際的交房面積和當(dāng)初嚴(yán)重不符，當(dāng)初承諾的配套設(shè)施不能馬上兌現(xiàn)，甚至?xí)袪€尾的可能?，F(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)是購(gòu)買(mǎi)房屋后，馬上可以入住，而且，在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程當(dāng)中就可以對(duì)樓盤(pán)的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地考察;但缺點(diǎn)是價(jià)位有可能比期房高，另外，在戶(hù)型、朝向等方面的選擇余地小等等。到底是買(mǎi)期房還是現(xiàn)房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)您自己的實(shí)際需求和期房現(xiàn)房的特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)倪x擇。
實(shí)地考察階段
(一)購(gòu)房須具備的四大意識(shí)
這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”，因?yàn)槟獙W(xué)的東西比較多，而且，您所學(xué)的一切知識(shí)，對(duì)您買(mǎi)到一處滿(mǎn)意的住房至關(guān)重要。關(guān)于具體的購(gòu)房知識(shí)在此就不多做介紹，因?yàn)樵诤竺嫖覀儠?huì)為您作詳細(xì)的說(shuō)明。而隨著房地產(chǎn)方面的糾紛呈不斷上升趨勢(shì)，面積縮水、房屋滲漏、虛假?gòu)V告、逾期交樓、拖延辦證、反租騙局、零風(fēng)險(xiǎn)投資等讓消費(fèi)者吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生，為此，專(zhuān)家提醒消費(fèi)者購(gòu)房須具備四大意識(shí)。
首先是維權(quán)意識(shí)。對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，挑選位置、壓低價(jià)格固然重要，而更重要的是，要時(shí)刻警覺(jué)，在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，要盡量避免陷入經(jīng)濟(jì)糾紛，要學(xué)會(huì)維護(hù)和保障自己的合法權(quán)益;但在維權(quán)過(guò)程中也要保持理性，要有理有據(jù)有節(jié)，不要無(wú)理取鬧、不當(dāng)和過(guò)度維權(quán)。
其次是平等意識(shí)。目前在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，普遍存在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間信息不對(duì)稱(chēng)的情況。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，并積極行使協(xié)商權(quán)。
再次是證據(jù)意識(shí)。購(gòu)房過(guò)程中，不要輕信開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳和口頭承諾。您希望得到的一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書(shū)面形式記錄下來(lái)，以免日后空口無(wú)憑。入住后，一旦發(fā)生問(wèn)題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)可以公證，以證明侵權(quán)存在。
是求助意識(shí)。房屋不同于一般消費(fèi)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作十分復(fù)雜，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)極其復(fù)雜。即使經(jīng)多方考察，一般消費(fèi)者也很難通過(guò)個(gè)人能力維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來(lái)時(shí)，應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。
(二)看廣告和樓書(shū)
消委會(huì)特別提醒大家：看樓時(shí)，要注意保留廣告和樓書(shū)，以備將來(lái)維權(quán)時(shí)使用，而更重要的是自己在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)做到把開(kāi)發(fā)商在廣告或樓書(shū)中的各項(xiàng)承諾寫(xiě)入合同。
(三)實(shí)地看房
買(mǎi)房子可不像買(mǎi)其他商品，廣告中說(shuō)得再好也要去實(shí)地走走看看，看周邊環(huán)境，考察發(fā)展商的實(shí)力，做到貨比三家不吃虧……
第1式：看位置
隨著南昌交通路網(wǎng)的不斷完善，時(shí)間、空間概念逐漸改變了原來(lái)的位置概念。所以在選擇區(qū)位時(shí)還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車(chē)能夠通到小區(qū)。交通方便往往是開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勁賣(mài)點(diǎn)，有的售樓廣告說(shuō)地鐵某號(hào)線(xiàn)直達(dá)小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……，其實(shí)這有可能只是城市規(guī)劃中的遠(yuǎn)期設(shè)想。對(duì)于交通條件，購(gòu)房者一定要不辭勞苦親臨實(shí)地做調(diào)查分析。
第2式：看配套
居住區(qū)內(nèi)配套公共設(shè)施建設(shè)是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對(duì)小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑不要超過(guò)150米。
第3式：看綠化
目前南昌住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，有的異國(guó)風(fēng)光可能是真正的翻版移植，有的歐陸風(fēng)情不過(guò)是虛晃幾招，這就需要購(gòu)房者自己用心觀(guān)察和琢磨了。但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。
第4式：看布局
建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個(gè)指標(biāo)在商品房銷(xiāo)售廣告中經(jīng)常見(jiàn)到，購(gòu)房者是應(yīng)該要了解的。
一般來(lái)講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)用地面積乘以建筑容積率就等于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的總建筑面積。
即：容積率= 建筑面積/占地面積，如：占地5萬(wàn)平方米的地塊，容積率是2，總建筑面積就不允許超過(guò)10萬(wàn)平方米。
規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車(chē)場(chǎng)等均不包括在內(nèi)。
第5式：看區(qū)內(nèi)交通
人車(chē)混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通暢”，以防過(guò)境車(chē)流對(duì)小區(qū)的干擾。還要看是否留夠了汽車(chē)的泊位，停車(chē)位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車(chē)盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車(chē)場(chǎng)若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車(chē)泊位還分為租賃和購(gòu)買(mǎi)兩種情況，購(gòu)房者有必要搞清楚：車(chē)位的月租金是多少;如果購(gòu)買(mǎi)，今后月管理費(fèi)是多少，然后還要仔細(xì)算一下這筆賬，再?zèng)Q定是租還是買(mǎi)。
第6式：看價(jià)格
對(duì)有意購(gòu)買(mǎi)的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行性能與價(jià)格的比較時(shí)，首先要弄清每個(gè)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開(kāi)盤(pán)價(jià)”，即;有的是“均價(jià)”;有的是“限價(jià)”;有的是整套價(jià)格;有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格……，主要的是應(yīng)弄清(或換算)所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檫@幾個(gè)房?jī)r(jià)出入很大，不弄明白就會(huì)影響您的判斷力。房屋出售時(shí)是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格有影響，比較房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)考慮這種因素。
第7式：看戶(hù)型和朝向
客廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面面積之比不應(yīng)小于1/7。
臥室：主臥室有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。
餐廳：和客廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，做成開(kāi)放式的明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。
廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。
衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。
陽(yáng)臺(tái)：為了保證客廳有良好的視野和采光，陽(yáng)臺(tái)欄桿高1.1米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米(上加橫欄桿)，或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。
儲(chǔ)藏間：可不對(duì)外采光通風(fēng)。
第8式：看布局和結(jié)構(gòu)
第9式：看設(shè)備
住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、電梯、通風(fēng)設(shè)備等等。主要應(yīng)注意考慮這些設(shè)備的質(zhì)量是否精良，安裝是否到位，是否有方便、實(shí)用、高科技的特點(diǎn)。
另外，在選擇住房的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)注意配套設(shè)備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)。一些開(kāi)發(fā)商為制造賣(mài)點(diǎn)，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，終有可能造成用戶(hù)的使用不便或是增加不必要的高額支出。
第10式：看隔音
噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。購(gòu)房者雖然大多無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)量噪聲的分貝，但是應(yīng)當(dāng)注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離;臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲，應(yīng)有綠化屏幕、分戶(hù)墻;樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯，以防噪音干擾。
第11式：看私密性
住宅之間的距離除考慮日照、采光、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線(xiàn)的干擾。一般情況下，人與人之間的距離在24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線(xiàn)干擾，多層住宅居室與居室之間的距離、高層住宅的側(cè)向間距不宜過(guò)近。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。
第12式：看年限
第13式：看面積
住宅檔次的高低其實(shí)不在于面積的大小。專(zhuān)家認(rèn)為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿(mǎn)足日常生活需要了，關(guān)鍵的問(wèn)題在于住宅是否經(jīng)過(guò)了精心設(shè)計(jì)，是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來(lái)。
第14式：看分?jǐn)?/strong>
第15式：看物業(yè)管理
南昌大多數(shù)樓盤(pán)的物業(yè)管理是由發(fā)展商指定和委派的，大的品牌發(fā)展商通常都特別重視物業(yè)管理和服務(wù)的質(zhì)量，甚至有的發(fā)展商還有一定的費(fèi)用貼補(bǔ)。目前廣州市的物業(yè)公司和物業(yè)管理費(fèi)都規(guī)定可以由業(yè)主委員會(huì)來(lái)決定，這從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展方向來(lái)看是正確的，但應(yīng)當(dāng)有一個(gè)適應(yīng)和過(guò)渡的過(guò)程，以免出現(xiàn)無(wú)序和混亂的局面。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一種長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)行為，如果物業(yè)收費(fèi)無(wú)法維持日常開(kāi)銷(xiāo)，或是沒(méi)有利潤(rùn)，物業(yè)公司也不肯干。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模較大的社區(qū)能夠?yàn)椴宛^、超市、洗衣店、會(huì)所等項(xiàng)目提供充足的客源，住戶(hù)也相對(duì)容易得到穩(wěn)定、完善和低價(jià)的物業(yè)服務(wù)。如果購(gòu)房者還是難以承受每月數(shù)百元的固定支出，建議選擇二手房改房項(xiàng)目，因?yàn)榉扛姆亢徒?jīng)濟(jì)實(shí)用房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低，而且受政策的嚴(yán)格控制。
(四)看樣板房學(xué)問(wèn)多
樣板房是開(kāi)發(fā)商為了展示房子的品質(zhì)和功能而精心設(shè)計(jì)制作的。買(mǎi)家看樓的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是在售樓小姐的帶領(lǐng)下參觀(guān)樣板房。往往會(huì)有一些買(mǎi)家在收樓后反映自己的房子“貨不對(duì)板”，與當(dāng)初看到的樣板房有很大的差異。雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定開(kāi)發(fā)商如果設(shè)置樣板房就應(yīng)該說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)計(jì)及裝修與樣板房是否一致，如果沒(méi)有說(shuō)明，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。但一般在買(mǎi)家收樓時(shí)，開(kāi)發(fā)商原用來(lái)吸引買(mǎi)家的樣板房可能早已不存在，或者已經(jīng)變了模樣。因此，再想進(jìn)行交涉或者索賠就會(huì)因?yàn)榭湛跓o(wú)憑而變得困難重重。
選定商品房 如何鎖定目標(biāo)
經(jīng)過(guò)深思熟慮之后，您肯定對(duì)幾個(gè)入圍樓盤(pán)進(jìn)行了篩選，現(xiàn)在是您必須幾選一的時(shí)候了。
(一)如何判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，樓盤(pán)的合法性?
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，許多開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)比較有限，您在買(mǎi)房時(shí)，在考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力的同時(shí)，更要判斷出您所要購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目的合法性。
綜合起來(lái)，您要看：(1)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，(2)國(guó)有土地使用證，(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，(4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，(5)建筑工程施工許可證，(6)商品房預(yù)售許可證。
(二)怎么考察施工現(xiàn)場(chǎng)?
根據(jù)一些“過(guò)來(lái)人”的經(jīng)驗(yàn)，您在作出了購(gòu)買(mǎi)決定之后，如果是期房，您一定要不定期地去現(xiàn)場(chǎng)考察。在查看房屋的內(nèi)部時(shí)，還要對(duì)房屋的建筑面積和使用面積的大小，房屋的建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修質(zhì)量，房屋的附屬設(shè)施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門(mén)窗是否有損壞，以及內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)的考察。
(三)購(gòu)房過(guò)程中您應(yīng)當(dāng)重視的七大問(wèn)題
當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司刊登的售樓廣告五花八門(mén)，把自己的樓盤(pán)吹得天花亂墜，其中不無(wú)陷阱，所以您在買(mǎi)房時(shí)一定要多留個(gè)心眼。現(xiàn)將某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常設(shè)的陷阱列舉如下：
(1)發(fā)展商誠(chéng)信問(wèn)題。
(2)地段前景問(wèn)題。
(3)價(jià)格問(wèn)題。
(4)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
(5)期限問(wèn)題。
(6)規(guī)劃問(wèn)題。
(7)升值陷阱。
簽訂認(rèn)購(gòu)合同
現(xiàn)房看過(guò)了，夢(mèng)中的家園好象就近在咫尺。此時(shí)您可千萬(wàn)不要激動(dòng)，因?yàn)橄旅孢€有一大堆手續(xù)需要您保持清晰的頭腦。
(一)簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》
購(gòu)房者在選好房源、談妥價(jià)格后，步便是去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬(wàn)元之間。定金多少才算恰當(dāng)，并無(wú)一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。發(fā)展商此時(shí)應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給購(gòu)房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。
認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：
1、認(rèn)購(gòu)物業(yè);
2、房?jī)r(jià)，包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4、認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式購(gòu)房合同的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。
簽訂正式合同
(一)心明眼亮避開(kāi)購(gòu)房合同糾紛
看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)，然后再簽正式合同。因此，購(gòu)房者需要注意十種常見(jiàn)的問(wèn)題。
問(wèn)題一：在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明免責(zé)的退定條款
因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。
問(wèn)題二：合同主體認(rèn)定不明
購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問(wèn)題。
另外，項(xiàng)目是由A公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買(mǎi)家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
問(wèn)題三：開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等
簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶(hù)簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶(hù)出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
問(wèn)題四：使用語(yǔ)意含糊的字眼
合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題，在短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算的?其實(shí)購(gòu)房者對(duì)這些并不能清楚地確定。
問(wèn)題五：約定提前交納部分費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求很高，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。
問(wèn)題六：賣(mài)方解除合同
在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣(mài)方催告仍不支付欠款的，賣(mài)方可以解除合同并沒(méi)收買(mǎi)方全部已付價(jià)款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買(mǎi)家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公平?況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。
問(wèn)題七：處理結(jié)果的約定不明確
很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，您也很難制裁他，多是調(diào)解了事。
問(wèn)題八：以偏蓋全
這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問(wèn)題，例如，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶(hù)只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
問(wèn)題九：拒簽購(gòu)房者提出的補(bǔ)充協(xié)議
前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，您買(mǎi)的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦?不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?
但是，就像您可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比較普遍的，一些熱銷(xiāo)的樓盤(pán)也都如此。
問(wèn)題十：勿留空白提防作弊
如同在填寫(xiě)銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫(xiě)￥以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會(huì)給開(kāi)發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。在我國(guó)商品房交易的慣例中，一般是由開(kāi)發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對(duì)自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購(gòu)房者即使不承認(rèn)，也是口說(shuō)無(wú)憑，難以舉證伸冤。
所以，為了盡量避免或減少單方擅自變更合同的出現(xiàn)，簽訂合同時(shí)一定要注意。
(二) 合同須知：剖析“訂金條款” 提防合同陷阱
在購(gòu)房過(guò)程中，簽訂購(gòu)房合同是很重要的環(huán)節(jié)。規(guī)范的開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該采用標(biāo)準(zhǔn)商品房購(gòu)房合同。購(gòu)房者作為弱勢(shì)群體，很難要求開(kāi)發(fā)商對(duì)擬好的合同進(jìn)行修改，尤其是熱銷(xiāo)樓盤(pán)，合同基本上是一字不改。
您在簽訂合同時(shí)，首先應(yīng)將開(kāi)發(fā)商提供的合同與標(biāo)準(zhǔn)商品房購(gòu)房合同作一對(duì)照，如有出入應(yīng)立刻與開(kāi)發(fā)商交涉，要求其提供標(biāo)準(zhǔn)合同文本。購(gòu)房合同由一般由《商品房購(gòu)房合同》、《商品房購(gòu)房合同》補(bǔ)充協(xié)議兩部分組成。
(三)預(yù)售合同登記
簽完購(gòu)房合同后的30天內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理部門(mén)辦理預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同登記手續(xù)。如是外銷(xiāo)房，則應(yīng)到市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處辦理。辦理商品房預(yù)售、預(yù)購(gòu)合同登記手續(xù)，可以通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)交易的合法性和性進(jìn)行確認(rèn)，可以有效保證買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，預(yù)購(gòu)的商品房是一種期待利益，通過(guò)辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn);對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。
預(yù)售合同登記手續(xù)一般由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理，您只需要提供相關(guān)的委托書(shū)、購(gòu)買(mǎi)商品房登記表等資料就可以了。
采用的付款方式
合同簽了，預(yù)售登記做好了，那么接下來(lái)就該是交款了。住房貸款有3種——公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，您認(rèn)為申請(qǐng)哪種貸款更合適自己呢?還有一點(diǎn)要注意，銀行會(huì)要求您辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)，您了解住房保險(xiǎn)的知識(shí)嗎?
消委會(huì)提醒：
“拿明天的錢(qián)圓的夢(mèng)”的消費(fèi)理念，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大老百姓所接受。在我國(guó)社會(huì)信用體系尚待完善的條件下，銀行為化解自身的信用風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房貸款者。因此購(gòu)房者一定要慎重考慮自己的償貸能力，不要超出自己的能力來(lái)供樓，以免帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。
按揭貸款須知
(1)一手按揭貸款
一手樓按揭貸款指申請(qǐng)人(購(gòu)房者)在向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，自己先交首期房款，其余部分由銀行貸款，并用所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押，分期還本付息。
1、貸款對(duì)象：具有完全民事行為能力的自然人，申請(qǐng)人年齡加貸款年限男性不超過(guò)65周歲，女性不超過(guò)60周歲。
2、貸款額度、期限、利率：一手樓按揭貸款，8成30年，貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并根據(jù)利率的變動(dòng)而調(diào)整。但一般以7成15年按揭居多，住宅和商鋪的按揭比例通常只有6:4或5:5。月供的比例按規(guī)定不得超過(guò)家庭收入的50%，但不要超過(guò)1/3，以免影響家庭的正常生活開(kāi)支。
3、提出申請(qǐng)時(shí)，您需提供以下材料：
A 個(gè)人借款申請(qǐng)表
B 申請(qǐng)人和共有人有效證件和戶(hù)口簿
C 商品房預(yù)售合同(期房)或商品房出售合同(現(xiàn)房)原件
D 已付首期款的發(fā)票或收據(jù)原件
E 家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明
F 銀行規(guī)定的其它條件
以房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，要注意以下問(wèn)題：
(1)以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。集體土地的使用權(quán)在一般情況下是不允許設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
(3)為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押人要書(shū)面通知其他共有人，抵押的設(shè)定只能以抵押人所占有的那個(gè)份額為限。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來(lái)設(shè)定抵押時(shí)，則必須取得全體共有人的書(shū)面同意，這時(shí)抵押人為所有共有人。
(4)外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，必須經(jīng)過(guò)企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的書(shū)面批準(zhǔn)，這類(lèi)抵押所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過(guò)企業(yè)的營(yíng)業(yè)期限和土地的使用年限。
驗(yàn)收入住
拿到新房鑰匙后，房子需要經(jīng)過(guò)驗(yàn)收才能入住的，您知道驗(yàn)收房屋的標(biāo)準(zhǔn)嗎?不合格的房屋是否有權(quán)向開(kāi)發(fā)商拒收?
辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買(mǎi)家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。因此，商品房驗(yàn)收不可以馬虎了事。
索要“兩書(shū)一表”
向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修。
簽收《房屋驗(yàn)收單》
在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先要簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。
消委會(huì)特別提醒：先驗(yàn)房后交費(fèi)再簽文件
查驗(yàn)完各種證件后，就開(kāi)始正式驗(yàn)樓。業(yè)主先繳納身份證復(fù)印件、收樓通知書(shū)，領(lǐng)取房屋鑰匙，然后由物業(yè)管理公司人員或銷(xiāo)售代表帶領(lǐng)，到所購(gòu)樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。
在這一步，仔細(xì)驗(yàn)樓是必不可少的，畢竟購(gòu)房花了這么多錢(qián)，不了解清楚房子的情況您怎么能夠安心呢?驗(yàn)樓應(yīng)包括如下內(nèi)容：土建、裝修、給排水、照明用電、衛(wèi)生器具、防盜設(shè)施以及其它設(shè)施配件。
一般先驗(yàn)房子后交費(fèi)再簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，當(dāng)您對(duì)驗(yàn)樓的結(jié)果滿(mǎn)意之后，就可以簽字收樓了。但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商卻采取先交錢(qián)填表、簽文件再驗(yàn)樓的方法，這樣令開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)性更大。
因此，購(gòu)房者在簽合同時(shí)應(yīng)將先驗(yàn)房再收樓作為附加條款寫(xiě)在合同里，不先驗(yàn)房就不收樓。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣，萬(wàn)一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保障自己的權(quán)益。
二手房購(gòu)買(mǎi)須知
(一)二手房購(gòu)買(mǎi)流程越來(lái)越多的購(gòu)房者認(rèn)識(shí)到了二手房具有物美價(jià)廉、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì)，于是，購(gòu)買(mǎi)一套二手房已經(jīng)成為許多購(gòu)房者的愿望。但是，由于二手房自身的特點(diǎn)及其不同于一手房的交易方式，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)許多應(yīng)該考慮的因素往往會(huì)被購(gòu)買(mǎi)者忽視。在此，消委會(huì)提醒廣大購(gòu)房者，選購(gòu)二手房要注意以下問(wèn)題：
1、看房：驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵決定購(gòu)房之前，一定要驗(yàn)明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)，這往往是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。
2、簽合同：確認(rèn)雙方合法身份一般購(gòu)買(mǎi)二手房的合同有兩種，如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，一定要約齊買(mǎi)賣(mài)雙方及中介簽訂三方合同。
3、選購(gòu)：首先考察性?xún)r(jià)比隨著置業(yè)觀(guān)念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買(mǎi)即住的優(yōu)點(diǎn)得到了越來(lái)越多置業(yè)者的青睞。但是，由于中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，從業(yè)人員整體水準(zhǔn)不高等原因，使二手房市場(chǎng)實(shí)際交易過(guò)程中也形成了很多隱患。
如何能讓消費(fèi)者買(mǎi)到稱(chēng)心如意的二手房呢?有關(guān)專(zhuān)家建議，消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等，然后依照步驟進(jìn)行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩。
4、辦手續(xù)：必要程序不能簡(jiǎn)化經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。此階段具體內(nèi)容是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、取得回執(zhí)。
5、交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方可按合同條款交接房屋，買(mǎi)方驗(yàn)收房?jī)?nèi)不少拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買(mǎi)方付款。
選購(gòu)二手房之“四要”
1、不僅要看總價(jià)還要看單價(jià)
2、不僅要看房齡還要看質(zhì)量
3、不僅要看社區(qū)還要看周邊
4、不僅要看眼前還要看將來(lái)
(二)二手房簽約常識(shí)買(mǎi)二手房在某種程度上說(shuō)比買(mǎi)一手房(新建商品房)更麻煩，涉及的問(wèn)題很多，更有一些沒(méi)有顯露出來(lái)的隱患。因此，消費(fèi)者在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要從法律的角度維護(hù)好自己的權(quán)利，該說(shuō)明說(shuō)清的，該事先約定的，都要表達(dá)清楚，有些條款是不能缺少的。
1)當(dāng)事人的單位名稱(chēng)或姓名、住所。這里主要是寫(xiě)清當(dāng)事人的具體情況，地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫(xiě)明是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。
2)標(biāo)的：這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還應(yīng)寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與條銜接);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)情況。
3)價(jià)款：這也是很主要的內(nèi)容，主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定位、尾款等。
4)履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫(xiě)明交房時(shí)間、條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂?
5)違約責(zé)任：主要說(shuō)明哪些是違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償?shù)挠?jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。
6)解決爭(zhēng)議的方式：主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。
7)合同生效條款：雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;生效或失效期限;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
8)合同中止、終止或解除條款： 明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)議、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
9)合同的變更或轉(zhuǎn)讓?zhuān)?在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。
10)附件： 在此說(shuō)明本合同有哪些附件，附件的效力等。 如果有可能，建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。
二手交易應(yīng)注意：
1、要選擇合法的、信譽(yù)度高的房屋中介公司2、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字3、核實(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方身份4、看清合同條款5、將各項(xiàng)“口頭”承諾寫(xiě)進(jìn)合同6、避免簽單方委托7、不要與經(jīng)紀(jì)私下交易
選購(gòu)有房產(chǎn)證的二手房購(gòu)買(mǎi)步驟如下：
步驟一：買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議成交價(jià)格并簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》步驟二：曬圖步驟三：買(mǎi)賣(mài)雙方同到銀行申請(qǐng)銀行按揭(如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步)
步驟四：買(mǎi)賣(mài)雙方同到房管局產(chǎn)易所申請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)步驟五：買(mǎi)賣(mài)雙方同到交易所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)步驟六：買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證
(五)消委會(huì)特別提醒：二手房交易要提防中介“現(xiàn)金收房”的陷阱
隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，二手房市場(chǎng)也被哄熱。一些不法中介為了獲得房源和非法收益，利用自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)各種陷阱，其中，針對(duì)多數(shù)賣(mài)房者缺乏專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、急于將手中房屋套現(xiàn)的心理，通過(guò)“現(xiàn)金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主，低價(jià)買(mǎi)進(jìn)，將房源壟斷在本公司中，然后加價(jià)出售，從中牟取非法差價(jià)。那么，消費(fèi)者應(yīng)該如何防范“現(xiàn)金收房”的陷阱呢?
賣(mài)房子一定要房產(chǎn)過(guò)戶(hù)
專(zhuān)業(yè)人士提醒消費(fèi)者，防范“現(xiàn)金收房”的陷阱要注意三個(gè)要點(diǎn)：一是記住房產(chǎn)過(guò)戶(hù)才是出售房屋的關(guān)鍵。千萬(wàn)不要一手交錢(qián)一手交房快速交易，切記不要圖省事只管給對(duì)方房產(chǎn)證然后拿錢(qián)了事，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài);二是買(mǎi)賣(mài)雙方一定要見(jiàn)面，坐下來(lái)當(dāng)面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，切不要通過(guò)中間人終造成自己的經(jīng)濟(jì)損失;三是不讓黑心中介有機(jī)可乘。對(duì)于心急用錢(qián)和圖省事的業(yè)主，不要聽(tīng)信黑心中介的蠱惑來(lái)選擇“現(xiàn)金收購(gòu)”的賣(mài)房方式。不管是公司收購(gòu)還是個(gè)人收購(gòu)，都是利用不透明交易來(lái)吃差價(jià)，牟取暴利。
“現(xiàn)金收房”有何陷阱?
首先，由于有些不法中介知道，經(jīng)過(guò)眾多媒體的報(bào)道，消費(fèi)者對(duì)“現(xiàn)金收購(gòu)”已經(jīng)有所防范。于是就化裝成個(gè)人購(gòu)房者，先與業(yè)主談好房?jī)r(jià)后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。業(yè)主往往在收到房款后便將房產(chǎn)證交到這位購(gòu)房“個(gè)人”手中，至此便以為房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成了;另外，許多不法中介為了達(dá)到牟取暴利的目的，不惜鋌而走險(xiǎn)直接與業(yè)主討價(jià)還價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金收房，而當(dāng)不法中介低價(jià)拿到從業(yè)主手里騙取的房產(chǎn)證后，進(jìn)而又轉(zhuǎn)手高價(jià)出售，吃取差價(jià)。一旦不法中介公司無(wú)法快速將壓在手里的房屋變現(xiàn)，事情敗露后，就會(huì)采取不正當(dāng)手段或抵押或出租，使之快速變成現(xiàn)金，然后溜之大吉。而業(yè)主不但不能完成快速交易，反而無(wú)形中替不法中介公司擔(dān)負(fù)著許多責(zé)任，而業(yè)主也無(wú)法得到真正的利益優(yōu)惠。(注：二手房購(gòu)買(mǎi)須知的部分內(nèi)容由中原地產(chǎn)提供)
相關(guān)推薦：
買(mǎi)房前一定要先了解這些購(gòu)房常識(shí)
曝光!樣板房的那些謊言!買(mǎi)房的時(shí)候一定要注意了!
購(gòu)房潮催熱裝修貸款 多家銀行開(kāi)始提供服務(wù)
點(diǎn)贊
收藏
