空置房有哪些類型？
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空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。根據(jù)國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的對(duì)商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。
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研究房屋空置問題，還必須分析房屋空置的類型，以便采取措施解決不正?？罩梅课輪栴}，使房屋空置率保持在正常水平。
空置房屋可以分為兩大類，即正?？罩梅课菖c不正?？罩梅课?。
所謂正常空置房屋，是指房屋符合社會(huì)需要，其價(jià)格合適，并處于正常的待售時(shí)間中(如暫設(shè)定為一年)的房屋。
所謂不正?？罩梅课荩侵阜课莶环仙鐣?huì)需要，或其價(jià)格過高、已超過正常待售時(shí)間(如一年)而仍未能出售或出租的房屋。
根據(jù)不正?？罩梅课菪纬梢蛩氐牟煌?，我們可以將不正常空置房屋分為以下四種類型：
1.結(jié)構(gòu)性空置房屋，即由于房屋供給結(jié)構(gòu)與房屋需求結(jié)構(gòu)不符合而形成的空置房屋。如高檔房屋供給量超過市場需求量，而中低檔住房供給量不足，致使一部分高檔房屋成為空置房屋;或者由于戶型結(jié)構(gòu)不合理，大戶型房屋過多，也會(huì)使一部分大戶型房屋成為不正?？罩梅?。
2.購買力不足型空置，即由于社會(huì)對(duì)房屋的購買力小于空置房屋的總價(jià)格，而導(dǎo)致一部分房屋處于不正常空置狀態(tài)。如有的城市近幾年房屋價(jià)格漲幅太大，每年價(jià)格上漲達(dá)到10%以上，再加上房屋供給量增加，致使空置房屋價(jià)格總額大幅度上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了社會(huì)對(duì)房屋的購買力，從而使相當(dāng)一部分房屋長期空置。
3.功能性空置房屋，即由于房屋的內(nèi)部功能不全或外部環(huán)境及配套設(shè)施不完善，影響了房屋的使用功能而使其長期空置。這類空置房屋在各個(gè)城市中也有相當(dāng)比例。
4.投資或投機(jī)型空置房屋。一些城市為了從政策上支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，允許或鼓勵(lì)把房屋作為投資品買賣，于是，近幾年一些城市不同程度地形成了一定數(shù)量的投資性和投機(jī)性購房。這類購房者購房的目的是為了出售或出租房屋，并從中獲取利潤。因此，被投資者和投機(jī)者購買的房屋，必將又重新投放到房屋市場上出售或出租。由于房屋被他們轉(zhuǎn)手買賣之后，增加了交易成本，提高了房屋價(jià)格，必然會(huì)在市場上延長空置時(shí)間，從而產(chǎn)生投資和投機(jī)性空置房屋。
投資和投機(jī)型空置房屋具有很強(qiáng)的隱蔽性和欺騙性。因?yàn)榘凑瘴覈F(xiàn)行統(tǒng)計(jì)方法，這部分房屋是作為被銷售出去的房屋統(tǒng)計(jì)的，但實(shí)際上，投資和投機(jī)者又將這部分房屋拿到中介公司掛牌上市了，因此，它應(yīng)該屬于本文所說的空置房屋。據(jù)上海房地局最近的一次調(diào)查，在浦東新區(qū)近兩年內(nèi)新建成并出售的商品房中，房主購買后一次沒來的有近50%。
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