深圳二手房成交量暴跌 簽訂合同后不想買了怎么辦

　　深圳樓市隨著股市的劇烈震蕩也在迅速降溫，7月份美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)的二手房成交量比6月下滑幅度達到40%-50%以上。據(jù)了解，深圳多個樓盤出現(xiàn)購房者退訂或變更付款方式，以高端樓盤與投資屬性較強的物業(yè)受影響為明顯。業(yè)內(nèi)人士分析稱，銀行貸款收緊和股市的低迷，是引發(fā)市場快速冷卻的兩大主因。上半年成交量暴漲，過度透支了市場需求，新一輪調(diào)整周期已經(jīng)來臨。

　　在深圳此次的樓市震蕩中，不少已經(jīng)購買了二手房的業(yè)主萌生了毀約退房的想法，什么情況下能退?怎么退?小編來給你介紹幾種情況。

　　一、買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。

　　房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約，這應(yīng)當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務(wù)泥潭而無法自拔。

　　二、以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。

　　二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。對于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔賠償責任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任;但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。

　　為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何承擔法律責任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣方進行修復(fù)，并承擔賠償責任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問題嚴重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。

　　三、房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。

　　從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護。如果賣方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實，導(dǎo)致買方無法辦理過戶登記，無法實現(xiàn)購房目的時,買方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。如果已簽訂買賣合同的，該買賣合同無效，雙方互相返還已付財產(chǎn)，賠償損失。買方要求賣方賠償?shù)慕?jīng)濟損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失(注：預(yù)期可得利益損失主要是指房價漲跌損失)。

　　四、因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。

　　二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，后是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請沒有通過，從而構(gòu)成合同違約。買方在決定通過貸款方式支付房款時，應(yīng)當預(yù)見到銀行可能拒絕發(fā)放貸款。因此，買方在買房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價款的違約行為發(fā)生。房屋買賣合同約定用貸款支付房款，并不意味著買方只能通過銀行貸款來履行合同，通過其他合理途徑籌措資金也是買方避免貸款不能風險應(yīng)當考慮的問題。

　　五、因限外政策原因?qū)е沦I方無法買房。

　　境外人士作為買方在我國大陸購房受到嚴格限制，必須要在我國大陸居住或工作滿一年時間，且嚴格禁止購買第二套房屋，如果買方不符合條件就可能導(dǎo)致對賣方的違約。作為境外人士的買方應(yīng)當須知，如果買方置該規(guī)定于不顧，在和賣方簽訂二手房買賣合同后，又以限制購房為由提出毀約，那么，買方就應(yīng)該承擔相應(yīng)的違約責任。所以，在簽訂房屋買賣合同之前，買方應(yīng)該至房地產(chǎn)交易中心詳細了解自己是否符合在大陸購買房屋的條件，以及需要準備哪些材料，防止因?qū)φ叩腻e誤解讀導(dǎo)致行為違約。