買房前一定要先了解這些購房常識

2017-06-19 15:00 來源: 裝修保障網(wǎng) 作者:保障網(wǎng) 閱讀(

買房是一輩子的頭等大事,每一個業(yè)主在買房時都是小心再小心,謹慎再謹慎,但是,還是沒有買到安心的房子。為什么會出現(xiàn)這種情況呢?小編認為,想要買到安心房,在選購前一定要先了解必要的購房常識。接下來,小編就為大家介紹下,買房前先要了解哪些購房常識。


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買房前一定要先了解這些購房常識


買房子注意事項(準(zhǔn)備階段)


一、確定買房目標(biāo):根據(jù)自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。


二、學(xué)習(xí)買房常識:房屋因為涉及金額巨大,購房是一個比較專業(yè)的行為。因此學(xué)習(xí)買房常識是必須的。


三、積累買房首付款


四、篩選買房范圍:選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。新開盤的小戶型的優(yōu)勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。


五、節(jié)省出行時間成本:購房前還應(yīng)考慮出行的時間成本。因為我們不難發(fā)現(xiàn),穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上,那么1月=60小時=2.5天,1年=730小時=30天,50年=36500小時=1520天=4年。


裝修師傅網(wǎng)小編提醒:要買房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量購房效益和購房質(zhì)量的一個有效參數(shù),支出的成本越小,表明所購房屋的性價比越高。這樣一來,買房后額外付出的錢也會越來越少。


六、購房費用的了解:在確定了買房的目標(biāo)和范圍之后,一些購房的基本費用是一定要提前計算的,雖然這些費用表面看起來似乎不多,還有些是固定值,但是與以后的房屋總價結(jié)合起來計算的話,它們的費用還是一筆不小的支出。


看房時必須了解的買房知識


(1)向售房者提出“一個要求”,提出將售樓廣告的確切內(nèi)容寫進購房合同,以此見該廣告內(nèi)容虛實;


(2)預(yù)售許可證審查掌握“兩個要點”,查看預(yù)售項目是否與銷售樓盤名稱相符,所購房屋是否在預(yù)售范圍內(nèi);


(3) 進售樓處要能經(jīng)過“三道關(guān)卡”,“逼訂”(售樓人員以所購房屋緊俏來“逼”你盡快下單),“封殺”(出于“捂銷”“惜售”目的, 售樓人員告知你看中的那套房已售,讓你放棄),“以情動人”(讓你感到不好意思不下單);


(4) 下定金做到“四個明確”(具體位置、面積、價格,簽正式買賣合同時間,定金數(shù)額和交付時間,定金返還形式);


(5) 考慮實際購買房屋的“五個差異”(環(huán)境、布局,家具擺設(shè),裝修材質(zhì),做工粗細,設(shè)計細節(jié));


(6)約定所購房屋標(biāo)的物狀況:如毛坯房還是全裝修房?土地來源?房屋基本情況?包括套內(nèi)、建筑、公攤面積、高度等約定;


(7)驗收“兩書”,什么是兩書呢,兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個是住宅質(zhì)量保證書,第 二是住宅使用說明書;


(8)要使購房人的合法權(quán)益得到切實地保障,在制定合同時力求完善,這是惟一有效的解決辦法。例如面積誤差的處理問題,建設(shè)部2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定,雙方有約定的,從其約定,沒有約定的,按以下原則處理(面積誤差比值在3%以內(nèi)的(含3%),據(jù) 實結(jié)算房價款; 面積誤差比值超出3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,出賣方應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價 款退還給買受人,同時支付已付房價款利息)。


買房注意事項(購買階段)


買房子需要什么手續(xù)和證件? 買房新手看過來


一:了解開發(fā)商背景和資質(zhì)。選擇有實力的開發(fā)商很重要,正規(guī)的開發(fā)商在房屋質(zhì)量,合同簽署,產(chǎn)權(quán)辦理等方面均有保障。


二:社區(qū)周邊的大環(huán)境和配套。市政的發(fā)展方向直接影響樓盤的升值。


三:社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃。1.供暖轉(zhuǎn)換站,垃圾處理房,車庫出入口,配電間等位置對所選房屋是否有影響。 2.樓宇的部署,有沒有再建的可能,樓間距及采光的影響。


四:投資業(yè)主要分析社區(qū)內(nèi)及周邊居室數(shù)量比例,自住業(yè)主看個人需要。


五:其他的例如面積誤差,層高凈高,產(chǎn)權(quán)辦理時間等正規(guī)的商品房預(yù)售合同中都已經(jīng)有明確規(guī)定。檢查房子要檢查內(nèi)墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮不能超出3%。超3%以內(nèi)買方按買房時單價據(jù)實補付給開發(fā)商;縮3%以內(nèi)開發(fā)商按買房時單價的雙倍賠付給買方;面積誤差不管漲縮買方都可以要求退房,3%以內(nèi)按銀行同期活期利息退款。


買房交錢時要注意收據(jù)上每筆金額的用途(如購房款、大修基金、各項稅費、水電氣閉路電話等的初裝費等)要一一寫明。


裝修師傅網(wǎng)小編提醒:若買期房,首先要看下“五證”:房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工 程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》,簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃 委員會核發(fā),《開工證》由市建委核發(fā),《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。


買房子流程


商品房本身是一種商品,但它不同于一般的商品,因其成交過程時間長,價格高,手續(xù)繁瑣等特殊性,以致買賣雙方經(jīng)常產(chǎn)生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識,現(xiàn)根據(jù)一些買房人的購房經(jīng)歷,講述一下購買商品房一般的流程及應(yīng)注意的問題:


一、首先通過媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)項目的各種信息。


二、通過對自身的消費需求狀況(購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價格、面積等)進行全面、綜合的衡量與分析,初步確定一個適合自身實際需要的購房框架,然后結(jié)合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較,確定幾個備選項目。


三、對備選項目通過收集的樓書資料,電話咨詢或熟悉該項目的朋友做一番初步了解,然后抽出幾天時間進行現(xiàn)場實地考察。


四、現(xiàn)場考察項目過程中,可邀請一些對建筑和環(huán)境懂行的朋友同行,這樣對選擇到好房屋會有很大的幫助。


五、選定項目后,交訂金前,向房地產(chǎn)行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時應(yīng)注意的問題,如有條件聘請一位房地產(chǎn)專職律師代為辦理,從而確保購房后萬一與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛時不至于太被動。


六、做好上述準(zhǔn)備后,去售樓處交訂金,并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。(這期間特別要注意詳細查看開發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件)。


七、按照約定時間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同,按合同約定的付款方式交納購房款項。


八、在規(guī)定期限內(nèi),由開發(fā)商協(xié)助到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售合同的登記手續(xù),并按規(guī)定交納印花稅。


九、合同登記后,需要辦理購房貸款的,可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法,可向有關(guān)部門咨詢。


十、房屋竣工驗收合格后,開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”,銷售部、物業(yè)公司財務(wù)部、管理處到現(xiàn)場集中辦公,著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購房合同。


買房子要交哪些稅?


買新房子要繳納的稅費主要有以下這些:


(一)買商品房需要交的稅:


1、契稅,購房總價的3-5%(不同的省市自治區(qū)稅率不同),普通商品住宅減半,即1.5-2.5%。


2、印花稅,購房總價的0.05%


(二)基金:


1、房屋維修基金,購房總價的2-3%,大多數(shù)地方是2%


2、副食品價格調(diào)節(jié)基金,2元/平方米,有些地方不用


(三)規(guī)費


1、交易費 ,購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%,(住宅3元/平方米,由開發(fā)商交,購房者不用交)


2、《房屋所有權(quán)證》工本費 , 各地不一樣,但是都不超過100元


3、《土地使用權(quán)證》工本費, 各地不一樣,但是都不超過100元


(四)如果按揭,還要發(fā)生以下費用


1、評估費,購房總價的0.2-0.5%


2、保險費,購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%


3、公證費,貸款額乘以0.03% 4、抵押登記費,100元


買房子需要什么手續(xù)?


[1]如果是單身要提供未婚證明;PS:到民政局開未婚證明;(提供材料)


A身份證;


B戶口本


C相關(guān)材料的復(fù)印件


{備注}有時可到社區(qū)居委會開未婚證明;


[2]如果是外地戶口,要提供對應(yīng)城市的戶籍擔(dān)保證明;


對戶口為非當(dāng)?shù)氐馁I房人,除非是一次性付款,否則到銀行貸款時,各家銀行都會要求買房人必須提供一名當(dāng)?shù)丶⒂姓7€(wěn)定收入的人作還貸的擔(dān)保人。


[3]如果是老人的拆遷安置房,還需要追加年輕人作為戶主之一才能夠取得銀行的貸款。


對拆遷安置房的貸款,銀行要求年齡在65周歲以上的貸款人,必須追加一名比較年輕的直系親屬作為共同的還貸人;


申請公積金貸款買房的手續(xù)


(一)申請前,申請入應(yīng)根據(jù)所購房產(chǎn)價格和自己的收入狀況,計算一下自己的貸款數(shù)額和還款期限。按照規(guī)定,申請人的貸款額不能超過房 產(chǎn)價格的70%,且貸款額為30萬元。貸款長期限為 25年。


(二)申請必須取得一種貸款擔(dān)保,這是為了保證貸款安全回籠。擔(dān)保方式主要有四種:


1.由借款人或第三人提供財產(chǎn)抵押加第三人保證擔(dān)保;


2.財產(chǎn)抵押擔(dān)保加購房綜合保險;


3.財產(chǎn)抵押擔(dān)保;


4.連帶責(zé)任保證擔(dān)保。


(三)提出申請。申請人可以向所在單位的住房公積金管理部門提出申請,填報《個人住房擔(dān)保委托借款申請表》,并提供必要的審核材料。 這些材料包括:


1.有效居留證明;


2.購買住房的合同或意向書等有關(guān)證明文件;


3.借款人所在單位同意貸款的信函;


4.管理中心要求提供的其他材料。


(四)初審。管理部門對材料進行初審,核定貸款額度和期限,對貸款的擔(dān)保方式也加以確定。


(五)調(diào)查。管理部門對申請進行調(diào)查,并提出調(diào)查意向。若是需進行抵押物審核評估的,還須由評估機構(gòu)進行審核。


(六)簽訂合同。審批合格后,資料管理中心即與銀行簽訂委托合同,并由資料管理中心簽發(fā)委托貸款通知單。此外,貸款銀行與借款人之間 還需簽訂一系列的合同。這包括:


1.如是抵押加保證擔(dān)保的,需訂立抵押合同和保證合同;


2.如采取抵押擔(dān)保同時購買購房綜合保險的,須訂上抵押合同和保險合同。


(七)劃撥貸款。借款合同生效后,由管理中心將資金劃入委托貸款基金戶,再由受托銀行按借款合同撥付。


貸款買房手續(xù)終情況


售樓處需要7天之內(nèi)提供申請貸款材料,期間可以補交首期,只要拿到發(fā)票,根據(jù)剩余款項數(shù)額申請貸款即可。

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標(biāo)簽: 購房 常識
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