取消公攤面積房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎 取消公攤面積對(duì)房地產(chǎn)的影響

2019-02-25 09:31 來(lái)源: 保障網(wǎng) 作者:吳杰超 閱讀(

  昨日,一篇“告別買(mǎi)100平米只得70平!住建部新規(guī):住宅按套內(nèi)面積算”的文章刷屏。文章稱,住建部公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見(jiàn)稿顯示,房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”,近一年來(lái)輿論密切關(guān)注的“買(mǎi)100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。

  文中所指的住建部新規(guī)征求意見(jiàn)稿,是住建部日前發(fā)布的《關(guān)于等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》中的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》,其中提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?!?

取消公攤面積房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎 取消公攤面積對(duì)房地產(chǎn)的影響
取消公攤面積房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎 取消公攤面積對(duì)房地產(chǎn)的影響
取消公攤面積房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎 取消公攤面積對(duì)房地產(chǎn)的影響

  住房問(wèn)題關(guān)系到每個(gè)家庭的切身利益,國(guó)內(nèi)一直以住房建筑面積計(jì)價(jià)售房的確存在不合理之處,也因“公攤”產(chǎn)生不少投訴和矛盾,因此,該消息迅速引起關(guān)注。

  不過(guò),從按建筑面積到按套內(nèi)使用面積,這種計(jì)價(jià)方式的改變,對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)究竟有多大利好?對(duì)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)帶來(lái)哪些影響呢?

  接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,計(jì)價(jià)方式的轉(zhuǎn)變有利于維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益,增加交易信息的對(duì)稱性,同時(shí)也有利于相關(guān)稅費(fèi)的管理。以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)后,名義房?jī)r(jià)或上漲,但實(shí)際購(gòu)房成本影響不大。

  無(wú)論按哪種方式計(jì)價(jià),讓購(gòu)房人知道套內(nèi)面積和公攤面積是多少,特別是公攤面積怎么來(lái)的,以及各種稅費(fèi)與面積之間的關(guān)系,讓老百姓明白消費(fèi)是關(guān)鍵。

  按建筑面積計(jì)價(jià)存在不合理處

  公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱,它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

  根據(jù)2000年8月1日開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,公攤面積包括大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻),為墻體面積水面投影面積的一半。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,國(guó)內(nèi)住房一直按照建筑面積計(jì)價(jià)存在不合理之處,如公攤面積產(chǎn)生價(jià)格錯(cuò)覺(jué)、造成多部門(mén)重復(fù)收費(fèi)等問(wèn)題。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前大部分城市新建住宅交易是有套內(nèi)價(jià)格的。以北京一套近入市的商品房住宅為例,實(shí)際商品房住宅的套內(nèi)面積是141平方米,但增加公攤后就變成了173.7平方米,多出了18%的面積公攤。而平均單價(jià)也從套內(nèi)的10.8萬(wàn)元變成了8.8萬(wàn)元,降低了19%。讓房?jī)r(jià)看似降低了,實(shí)際沒(méi)有降低。按照市場(chǎng)平均的得房率,基本如果按照套內(nèi)計(jì)算,全國(guó)的房?jī)r(jià)相當(dāng)于還要高20-25%。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)也表示,國(guó)內(nèi)按照建筑面積計(jì)價(jià)有很多不合理的地方,尤其是對(duì)于消費(fèi)者可能存在相關(guān)消費(fèi)信息的不對(duì)稱,在同一個(gè)小區(qū)中,不同位置、不同樓棟、不同樓層的同樣的建筑面積,可能套內(nèi)面積是不一樣的,不同小區(qū)的差異就更大了。

  “同一棟樓,兩梯兩戶的公攤,要比一梯兩戶的大;點(diǎn)式樓和板式樓的公攤是不一樣的;房子大,公攤就多點(diǎn);房子小,公攤就會(huì)少點(diǎn);只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶,其公攤面積是不一樣的。公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大;樓梯高度越高公攤越大。”張大偉說(shuō),“公攤也不是越小越好,太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低。”

  另外,對(duì)于房子所產(chǎn)生的各種的稅費(fèi)都是以建筑面積作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)也有問(wèn)題,公攤越多,費(fèi)用越多。“就拿供暖來(lái)說(shuō),也是按照建筑面積來(lái)的,但你的房子公攤面積取暖了么?”張大偉說(shuō)。

  從全國(guó)看,一二線城市相對(duì)規(guī)范,公攤系數(shù)在15-25%之間,而很多不規(guī)范的城市有超過(guò)30%的住宅公攤系數(shù)。張大偉表示,一些開(kāi)發(fā)商甚至以“零公攤”的噱頭吸引購(gòu)房者,實(shí)際是將贈(zèng)送面積與公攤面積相抵消而已,開(kāi)發(fā)商只能羊毛出在羊身上。

  計(jì)價(jià)方式是表象,明白消費(fèi)是關(guān)鍵

  按照國(guó)際上的慣例,一般都是用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。而國(guó)內(nèi)一直按建筑面積計(jì)價(jià),消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí),開(kāi)發(fā)商對(duì)于公攤面積并沒(méi)有詳細(xì)的說(shuō)明。

  “住建部征求意見(jiàn)稿是行業(yè)管理的完善和優(yōu)化,也是行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展,趨于成熟的一個(gè)表現(xiàn)。計(jì)價(jià)方式轉(zhuǎn)變主要是為了更好地維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益,增加交易信息的對(duì)稱性,同時(shí)也有利于相關(guān)的管理,尤其是稅收方面的管理,以后征房產(chǎn)稅也會(huì)更加方便合理。”楊紅旭對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

  不過(guò),某十強(qiáng)房企高管則對(duì)券商中國(guó)記者表示,公攤面積看似復(fù)雜,其實(shí)并非沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn),只是標(biāo)準(zhǔn)比較復(fù)雜,不利于實(shí)操,容易產(chǎn)生觀念混亂和計(jì)算錯(cuò)誤,非專業(yè)人士很難搞清楚,因此指責(zé)貓膩并不公平。

  上述高管認(rèn)為,套內(nèi)面積相對(duì)簡(jiǎn)單,客戶容易測(cè)量計(jì)算,相對(duì)合理,也不影響房企成本,按套內(nèi)面積效率更高,社會(huì)成本更低?!澳壳胺?jī)r(jià)普遍采用一戶一價(jià),其實(shí)與公攤面積關(guān)系不大,至于物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房產(chǎn)稅支出按建筑面積或套內(nèi)面積計(jì)算,其實(shí)關(guān)系沒(méi)有那么大,無(wú)非是費(fèi)率、稅率需要重新調(diào)整?!彼f(shuō),出臺(tái)這個(gè)規(guī)范有利于在商品房預(yù)售時(shí)代,化解認(rèn)知誤區(qū)和投訴矛盾,但這僅僅是建設(shè)規(guī)范,應(yīng)當(dāng)上升到法規(guī)層面,更有利于協(xié)同測(cè)量、房產(chǎn)、稅收、金融等相關(guān)部門(mén)共同執(zhí)行。

  “無(wú)論按哪種方式計(jì)價(jià),根本的是要讓購(gòu)房人知道套內(nèi)面積是多少,公攤面積是多少,特別是公攤面積怎么來(lái)的,以及各種稅費(fèi)與面積之間的關(guān)系,讓老百姓理清楚明明白白地消費(fèi)是關(guān)鍵的。”一位不愿具名的行業(yè)專家則對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

  取消公攤面積,重慶已經(jīng)執(zhí)行17年

  早在2002年,重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式,對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月,重慶人大常委會(huì)通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》,要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),商品房買(mǎi)賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

  條例于當(dāng)年8月1日施行,宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策,不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開(kāi)發(fā)商,將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正,并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

  重慶為何率先行動(dòng)?時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō),的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房,限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛,保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

  名義房?jī)r(jià)或上漲,實(shí)際購(gòu)房成本影響不大

  對(duì)于計(jì)價(jià)方式改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,上述某10強(qiáng)房企高管對(duì)券商中國(guó)記者表示,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),需要房企調(diào)整銷售合同條款、相關(guān)業(yè)務(wù)計(jì)算規(guī)則與房?jī)r(jià),顯而易見(jiàn)的是名義房?jī)r(jià)將大幅上漲,在稅率不變的情況下,稅費(fèi)或?qū)@著提高,不利于樓市穩(wěn)定。相關(guān)部門(mén)也需要調(diào)整有關(guān)稅費(fèi)計(jì)算規(guī)則和費(fèi)率稅率,使之與現(xiàn)有稅費(fèi)負(fù)擔(dān)銜接。

  張大偉則認(rèn)為,計(jì)價(jià)方式的改變對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。

  楊紅旭也對(duì)券商中國(guó)記者表示,以往,開(kāi)發(fā)商在建小區(qū)蓋樓時(shí),并不是很追求公攤面積的合理性和有效性,按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)后,為了同相似樓盤(pán)取得定價(jià)方面的優(yōu)勢(shì),開(kāi)發(fā)商會(huì)盡量控制一些沒(méi)有必要的公攤面積,提高如小區(qū)的大堂、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房等公攤面積的有效性,這對(duì)開(kāi)發(fā)商的小區(qū)住宅的設(shè)計(jì)會(huì)有一定的影響。另外,可能會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商過(guò)去“偷面積”的做法。但是以后改為套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià),那些偷面積的房子單價(jià)會(huì)變得比較高,因?yàn)槔锩姘撕芏囝~外的公攤面積,有可能影響購(gòu)房者的判斷。而在一些大城市限價(jià)的情況下,這種偷面積后單價(jià)明顯高于其他小區(qū)的房子,可能會(huì)在備案價(jià)格方面受到一些控制。

  上述某十強(qiáng)房企高管還表示,計(jì)價(jià)方式的改變對(duì)于規(guī)范的開(kāi)發(fā)企業(yè)是有好處的,可以簡(jiǎn)化成本與物價(jià)核算,減少公攤面積的合同解釋,減少誤解引起的投訴。當(dāng)然,對(duì)于不規(guī)范的企業(yè)則可以更好地發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用,驅(qū)逐劣幣。

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