二手房是產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再上市交易的房產(chǎn)。相對于新房裝修來說,二手房裝修、舊房裝修、老房裝修更是一個系統(tǒng)工程,無論在設(shè)計和施工上等等環(huán)節(jié)都有不小的差別。在如今的房產(chǎn)熱潮中,新的樓盤猶如雨后春筍拔地而起,因此,二手房也有了一個很大的市場。我們在購房的過程中:一手新房驗(yàn)收質(zhì)量是關(guān)鍵,二手房驗(yàn)收依舊是質(zhì)量關(guān)鍵。二手房經(jīng)過長時間的居住,往往存在很多前業(yè)主的遺留問題,而且由于二手房經(jīng)過裝飾裝修,很容易掩飾掉一些隱蔽的問題,所以,在二手房的檢驗(yàn)過程中,我們需要掌握更專業(yè)的技術(shù)和耐心去驗(yàn)證。以下是裝修保障網(wǎng)提供的一些檢驗(yàn)方法:
二手房的驗(yàn)收流程
1、查看三書一證一表。《住宅質(zhì)量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》,“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用”。
2、驗(yàn)收。一般收房過程中,業(yè)主在驗(yàn)房前,物業(yè)會催促業(yè)主交付物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主可同他們交流,驗(yàn)收好后,再交付費(fèi)用。從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意:不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房,同時取證,為日后舉證奠定基礎(chǔ),特別保存好驗(yàn)房問題備案單。
3、核查房屋總面積。套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時,確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致,結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同,房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內(nèi)不考慮,超出部分進(jìn)行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。
4、簽相關(guān)文件。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時,看好條款,不能放棄自己的權(quán)利。
5、交合理費(fèi)用。這里的合理費(fèi)用包括:物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)有物價局批文、裝修押金、垃圾清運(yùn)
二手房驗(yàn)收中重要的步驟是實(shí)地察看,查看時要顧及方方面面,千萬馬虎不得,下面就告訴大家一些驗(yàn)二手房過程中必須注意的重要環(huán)節(jié)。
1、查看是否有私搭私建部分
買房人一要查看所買二手房是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;二要查看屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓、是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu),如將陽臺改成臥室或廚房,或?qū)⒁婚g分隔成兩間;三看陽臺是否是屋主自己封閉的,這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。
2、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
二手房的準(zhǔn)確面積包括建筑面積,使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積,但保險的辦法是實(shí)地測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積,即所謂地毯面積。
3、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修狀況
要弄清戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題;原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉。
4、考核房屋的市政配套
要打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個臺的節(jié)目;確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線;煤氣的接通情況,是否已經(jīng)換用天然氣;小區(qū)有無熱水供應(yīng),或者房屋本身是否帶有熱水器;冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取,暖氣片數(shù)夠不夠,暖氣溫度夠不夠。
5、要了解房屋的歷史與鄰居組合
要了解一下該住房是哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過,什么背景,是何種用途,是否發(fā)生過不好的事情:是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案?有否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水,電、煤等的費(fèi)用?好鄰居會讓你生活愉快,可在不同的時間在社區(qū)觀察公共樓道的整潔程度及布局,拜訪上下左右的鄰居,了解想要知道的情況。
6、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
向有關(guān)人員了解水、電、煤、暖的收費(fèi)方式;觀察電梯的品牌、速度及管理方式,觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)綠化工作如何,物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù);物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)等。
二手房的驗(yàn)收,與精裝修新房的驗(yàn)收有著很大程度上的相似,不過二手房因?yàn)槭褂眠^,還要考慮舊業(yè)主的遺留問題等??偟膩碚f,檢查完上面這些工作,如果沒問題的話,可以在驗(yàn)收交接書上簽字;若有問題,需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期,看解決結(jié)果是否影響收房,若影響,就需要進(jìn)行交涉了。
1、驗(yàn)房是件辛苦而復(fù)雜的工程,開始前準(zhǔn)備工作一定要到位,這眼個驗(yàn)起房來才能得心應(yīng)手。購房合同一定要具備,合同上有許多附件對裝修房驗(yàn)收有重要意義,比如說小區(qū)分布圖,約定細(xì)則等。
2、帶有尺寸的房型圖紙在驗(yàn)收房子前都應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備好,不僅是房子的平面布置圖,電路、水路圖紙也應(yīng)當(dāng)齊全。
3、在驗(yàn)收房子前要拿好鑰匙,鑰匙數(shù)量比較多,有樓層鑰匙、戶門鑰匙、水表、電表鑰匙,注意不要遺漏了。
4、裝修材料確認(rèn)單也是驗(yàn)收時不可缺少的,上面記錄了材料的品牌、款式和型號,驗(yàn)收全裝修房時需要核對。
5、驗(yàn)收結(jié)構(gòu)。發(fā)現(xiàn)全裝修房結(jié)構(gòu)與合同不符,一定要在入住前向房地產(chǎn)商提出,遇到阻力也可以向政府有關(guān)部門反映,如果只是發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題,房子交接時可如實(shí)做好書面記錄,要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定時限內(nèi)進(jìn)行維修。步要對裝修完的房子的整體進(jìn)行檢查,核對面積、核對位置朝向、測量公用面積,檢驗(yàn)一些戶外設(shè)施是否完好。
6、驗(yàn)房要關(guān)注一下所用材料是否與合同上承諾的相一致,是否是知名品牌,型號款式是否對應(yīng)等等,有差錯應(yīng)及時交涉。
7、小高層裝修后有時會出現(xiàn)這樣一個問題,層高與發(fā)展商的承諾得不相符,層高在裝修前本來就緊張的小高層,裝修后更容易變得壓抑。
8、陽臺能否封閉是業(yè)主收房后普遍需要關(guān)注的問題,購買裝修房的業(yè)主也一定要考慮到,如果將來陽臺要進(jìn)行封閉,可能現(xiàn)在某些布局還需要改動。
9、驗(yàn)收衛(wèi)生間時,可在浴缸里放半缸水浸過夜,隔天便知浴缸會否滲水及是否出水順暢,與樓上業(yè)主商議,用同樣方法,便知天花板會否滲水,更要注意貼近浴室的外墻是否有起泡及油漆剝落;坐廁、洗面臺要看看打磨修飾得是否光潔平滑。檢查衛(wèi)生間的上下水管道,看看排水管道排水是否順暢。
10、衛(wèi)生間排風(fēng)孔有沒有留好是驗(yàn)收中不應(yīng)當(dāng)忽視的環(huán)節(jié),可以揭開吊頂來檢查一下管道是否都安裝到位。
11、有些空置下來的結(jié)構(gòu)大家一定不能忽視,尤其要注意尺寸,看將來可以做何利用,比如說廚房的這個空檔不足以擺放冰箱,就很尷尬了。
12、應(yīng)驗(yàn)清楚廚具是否有崩裂、刮花、搪瓷脫落等情況,櫥柜柜門是否開閉自如,螺絲有無脫落。在洗菜池里反復(fù)地裝水、排水、檢驗(yàn)水管是否有異物堵塞。
13、檢驗(yàn)給排水管是否通暢,打開龍頭放水,看下水是否存在漏堵,再看看水壓,觀察排水速度是否理想。
14、在龍頭下接杯水,注意觀察是否存有銹跡,如果認(rèn)為供水質(zhì)量有問題,可要求開發(fā)商提供防疫部門核發(fā)的水質(zhì)檢驗(yàn)合格證。
15、觀察給排水管位置是否合理,周圍是否有滲水的痕跡,漏水的地方通常會在墻面上留下印漬,大家只要仔細(xì)檢查其實(shí)都能發(fā)現(xiàn)。
16、入戶的總用電容量一般都有限額,“雙路供電,照明、動力系統(tǒng)分路”是基本的要求,這些都應(yīng)該能在配電箱的線路布置中體現(xiàn)出來。
17、驗(yàn)全裝修房要做拉閘斷電實(shí)驗(yàn),首先拉下總閘看戶內(nèi)是否完全斷電;再分別關(guān)閉分閘,看是否完全控制各分支線路。
18、要檢查各屋燈頭、插座是否有電,電話插口、寬帶插口、電視天線插口、急救插口是否位置準(zhǔn)確通暢,必要的可以協(xié)同開發(fā)商一起檢驗(yàn)。
19、空調(diào)機(jī)室外機(jī)在各主要廳室外側(cè)應(yīng)當(dāng)預(yù)留機(jī)位,空調(diào)機(jī)應(yīng)當(dāng)預(yù)留管線孔,全包圍的空間應(yīng)當(dāng)預(yù)留空調(diào)管線通道。
20、煤氣管道:一般情況下煤氣管道應(yīng)走明管,這樣一旦有煤氣泄露能及時發(fā)現(xiàn),便于維修,不留安全隱患,驗(yàn)房時順便檢驗(yàn)水、電、煤氣表的度數(shù)是否為零。
21、驗(yàn)收天、地、墻天、地、墻的施工質(zhì)量,會直接從房子的各個表面體現(xiàn)出來,對房子的美觀和功能有很大的影響。對“天、地、墻”的驗(yàn)收會有許多細(xì)節(jié)問題需要注意。首先檢測地面是否平坦,專業(yè)人員是用水平儀,大家可以用一個乒乓球來代替,把乒乓球放在地面上,如果乒乓球亂滾說明地面傾斜比較嚴(yán)重。
22、注意看墻體轉(zhuǎn)角線是否筆直,墻體是否平整,是否存在裂縫,如果發(fā)現(xiàn)一定要弄清楚是否系房屋結(jié)構(gòu)性裂縫,叫開發(fā)商來檢查處理。
23、要檢查墻面下是否存在空鼓,只要用小錘輕擊,就能聽出下面有沒有空鼓了,如果沒有帶小錘用隨身帶的壹元硬幣或小木棍也可以。
24、吊頂?shù)陌惭b要求頂角線和四周的墻面配合嚴(yán)密,扣板之間的銜接緊密程度應(yīng)當(dāng)一致,不應(yīng)當(dāng)有大的裂縫和翹起,吊頂要看上去平整光滑。
25、檢驗(yàn)地板要看整體配合,腳感也應(yīng)當(dāng)一致,地板不應(yīng)當(dāng)有起拱變形或嚴(yán)重色差,檢驗(yàn)的時候還要注意聽地板是否踩踏上去有響聲。
26、看看地板是否起翹,聽聽地板是否空心,留意地板有無明顯的縫隙和不平整,地板與踢腳板接合部是否密合,在每個房間里慢慢地走一遍,仔細(xì)聽聽有無響聲。
27、進(jìn)一步地板檢驗(yàn)漆膜是否光滑,表面是否有氣泡、劃痕;注意檢查地板的含水率是否符合要求,龍骨含水率也是重要指標(biāo),龍骨在鋪設(shè)前應(yīng)做烘干處理。
28、墻磚檢測可以用小錘輕敲墻面,單塊墻磚下有15%以下面積的空鼓還可以接受,再大要用筆在上面做好記號返工,地磚鋪貼原則上不允許存在空鼓。
29、更簡單的方法是環(huán)視墻身或用手觸摸,便可看出墻面是否平整潔凈、油漆功夫如何。注意相關(guān)位置要留有空調(diào)管孔等。
30、驗(yàn)收門、窗、梯門、窗、梯是室內(nèi)裝修的重點(diǎn)組成部分,不像天、地、墻所表現(xiàn)出來的那樣,主要達(dá)到美觀的裝飾效果,而自己本身還具有非常重要的實(shí)用功能,是平時日常生活必不可少的。把好門、窗、梯的驗(yàn)收這一關(guān)具有非常實(shí)際的意義。
31、木制門框的內(nèi)側(cè)面應(yīng)當(dāng)要表面光潔、通常要求每2米平整度應(yīng)當(dāng)小于2毫米,貼面貼不好或后期保護(hù)不利都會讓這里變得高低不平。要注意檢驗(yàn)門框的貼面板與墻面是否平行,普通人開始都很容易忽視這一點(diǎn),尤其是在室內(nèi)光線不足的情況下,住得久了從側(cè)面看起來很難看。
32、用手按門窗套不應(yīng)有空洞和軟彈的感覺,看直角接合部是否嚴(yán)密,表面是否光潔,不上鎖是否會自動關(guān)上或打開。此外,還要留意窗臺云石是否崩裂,可用手輕觸窗臺,以不刮手為原則。33、檢驗(yàn)精裝修房不是單單看就可以了,還要學(xué)會聞,苯超標(biāo)的涂料會讓你感覺房間里有淡淡的香氣,有些涂料甲苯二異酸的含量超標(biāo),其蒸汽有毒性,會刺激眼睛。
34、核對工程項(xiàng)目往往會被許多業(yè)主忽略,認(rèn)為不大可能出現(xiàn)問題,實(shí)際上有不少業(yè)主在入住后都驚訝地發(fā)現(xiàn)施工項(xiàng)目有所遺漏。
35、留意單電路有無更改,電路容量是否足以負(fù)荷電器設(shè)備,墻上的電源面板是否足夠,位置是否合理,廚、衛(wèi)的電源是否安全。打開所有的燈具開關(guān),看看燈具是否都亮,如果條件容許還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電。用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號,用天線檢查工具檢查電視天線的信號。
裝修保障網(wǎng)溫馨提醒:
二手房檢驗(yàn)過程中,為了自己的切身利益,一定要自信尋找查看每一個角落,將所發(fā)現(xiàn)的問題一一記載下來,然后找房主商量解決,這些問題都是價格談判的有力籌碼,
手里掌握的資料越多,就會占有主要優(yōu)勢和主動權(quán),為自己爭取更大的利益。
以上是裝修保障網(wǎng)為大家介紹的二手房檢驗(yàn)的一些相關(guān)信息,希望對您購房有所幫助。
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