寧波新建住宅全裝修新政出臺(tái) 10個(gè)重點(diǎn)要讀懂

　　昨天，寧波市住建局發(fā)布《關(guān)于完善新建住宅全裝修工作的通知》。該新政將于今年8月1日起實(shí)施，8月1日之后取得預(yù)售許可的全裝修住宅項(xiàng)目將按新政要求實(shí)施。新政明確了哪些重要內(nèi)容?全裝修標(biāo)準(zhǔn)是如何規(guī)定的?市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此進(jìn)行了解讀。

　　01、為什么要完善住宅全裝修政策?

　　自2018年啟動(dòng)實(shí)施以來(lái)，我市住宅全裝修政策在加快推進(jìn)建筑工業(yè)化、發(fā)展綠色建筑、保障房屋結(jié)構(gòu)安全、改善人居環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用，但也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，如由于標(biāo)準(zhǔn)不明確，個(gè)別房企通過(guò)搞所謂的“清水裝修”打政策“擦邊球”，降低裝修品質(zhì);由于實(shí)際交房與房產(chǎn)公司銷(xiāo)售宣傳差距較大，導(dǎo)致交付時(shí)矛盾糾紛多發(fā)等問(wèn)題，影響了政策實(shí)施效果和社會(huì)和諧穩(wěn)定，亟待修改完善。

　　《通知》在堅(jiān)持住宅全裝修方向不變的前提下，結(jié)合我市實(shí)際，強(qiáng)化問(wèn)題導(dǎo)向、需求導(dǎo)向、效果導(dǎo)向，兼顧企業(yè)訴求和購(gòu)房者需求，針對(duì)性解決住宅全裝修政策實(shí)施過(guò)程中遇到的“清水裝修”、裝修標(biāo)準(zhǔn)不透明、裝修質(zhì)量監(jiān)管等群眾普遍關(guān)心關(guān)注的問(wèn)題，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民群眾品質(zhì)化住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　02、住宅全裝修實(shí)施范圍是否有變化?

　　住宅全裝修實(shí)施的范圍沒(méi)有發(fā)生變化，仍以《寧波市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)新建住宅全裝修工作的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》(甬政辦發(fā)〔2018〕39號(hào))劃定的范圍為準(zhǔn)，具體為：海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域以機(jī)場(chǎng)路—鄞州大道—福慶南路—甬臺(tái)溫高速—盛莫路—聚賢路—甬江—世紀(jì)大道—東昌路—望海南路—北環(huán)路所圍范圍。在該范圍內(nèi)，2018年5月1日起新領(lǐng)取施工許可證、除拆遷安置房外的所有新建商品住宅項(xiàng)目都適用本《通知》有關(guān)規(guī)定。在該范圍以外或在土地出讓合同中已約定實(shí)行全裝修的商品住宅項(xiàng)目，也應(yīng)當(dāng)按本《通知》有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

　　03、全裝修標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定的?

　　裝修分為基本裝修和升級(jí)裝修。其中基本裝修應(yīng)當(dāng)符合“基本設(shè)施配置完備、基本使用功能具備”的標(biāo)準(zhǔn)，具體是指給排水、燃?xì)?、供電照明、空調(diào)、通風(fēng)、通信等系統(tǒng)安裝到位，廚衛(wèi)基本設(shè)備配置到位并可正常使用，戶內(nèi)所有功能空間和公共部位的地面鋪裝、墻面及頂棚粉刷完成，達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)?；狙b修標(biāo)準(zhǔn)反映到裝修價(jià)格上，按房屋建筑面積計(jì)不低于1500元/㎡、不高于2000元/㎡，高于2000元/㎡的按照2000元/㎡計(jì)。在基本裝修標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)需求及產(chǎn)品定位，提供若干升級(jí)裝修方案供購(gòu)房者選擇。

　　04、裝修價(jià)格如何評(píng)估，并保證其公正性?

　　首先，由市住建部門(mén)負(fù)責(zé)建立我市全裝修價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄庫(kù);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在全裝修住宅項(xiàng)目預(yù)售前1個(gè)月，向?qū)俚刈〗ú块T(mén)提交所有房源的裝修具體方案(含升級(jí)裝修方案)，并提交委托評(píng)估申請(qǐng);其次，在屬地住建部門(mén)監(jiān)督下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄庫(kù)中隨機(jī)選取一家評(píng)估機(jī)構(gòu)，并簽訂價(jià)格評(píng)估委托合同;最后，評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的資料，參考現(xiàn)行計(jì)價(jià)依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目所在地評(píng)估期市場(chǎng)化可比價(jià)格水平進(jìn)行評(píng)估，并出具價(jià)格評(píng)估報(bào)告。經(jīng)評(píng)估，基本裝修方案價(jià)格低于1500元/㎡的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)整改達(dá)標(biāo)后重新進(jìn)行評(píng)估。

　　在保障評(píng)估公正性方面，評(píng)估規(guī)則主要對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為作出了規(guī)定：評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法獨(dú)立開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)，確保評(píng)估結(jié)果客觀、公正，不得違背職業(yè)道德、玩忽職守或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)串通、弄虛作假;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合評(píng)估機(jī)構(gòu)工作，不得干擾其正常的評(píng)估活動(dòng)，不得以賄賂、利誘等不正當(dāng)方式干擾價(jià)格評(píng)估活動(dòng)。對(duì)于違規(guī)行為，評(píng)估規(guī)則也明確了相應(yīng)的信用懲戒、限期整改、暫緩受理預(yù)售申請(qǐng)等處理措施。

　　05、樣板房有哪些監(jiān)管措施?

　　一是，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房可以在可售房源內(nèi)設(shè)置，也可以異地就近設(shè)置。交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房應(yīng)嚴(yán)格按照對(duì)應(yīng)的裝修具體方案建造，并在預(yù)售前完成。

　　二是，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房應(yīng)當(dāng)與對(duì)應(yīng)戶型的交付房屋保持一致，“所見(jiàn)即所得”，不得加裝交付標(biāo)準(zhǔn)以外的軟裝和家電、家具、燈具等設(shè)施設(shè)備、裝修材料和裝飾物品。

　　三是，對(duì)未設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的戶型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)書(shū)面告知購(gòu)房者該套型與交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的差異。

　　四是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置展示效果的非交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的，應(yīng)當(dāng)在樣板房入口處醒目標(biāo)識(shí)“非交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房，僅供購(gòu)房者參考”字樣，樣板房?jī)?nèi)非交付標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備、裝修材料和裝飾物品均應(yīng)采用醒目標(biāo)識(shí)提醒購(gòu)房者。未設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的戶型不得設(shè)置非交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房。

　　五是，全裝修住宅項(xiàng)目預(yù)售前，屬地住建部門(mén)組織評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查、核對(duì)，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房與裝修具體方案相符的，方可對(duì)外開(kāi)放。為了厘清法律關(guān)系，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房市場(chǎng)中的主體責(zé)任，政策文件規(guī)定，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的檢查、核對(duì)結(jié)果原則上不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房裝修糾紛中有關(guān)事項(xiàng)的免責(zé)依據(jù)。

　　六是，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房保留期內(nèi)不得擅自變更展示內(nèi)容，不得擅自拆除、移位或調(diào)換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)留存交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的主要裝修材料樣品，留存期限與交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房保留期限一致。

　　七是，異地設(shè)置的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房移位至可售房源的，除兩者的戶內(nèi)空間尺寸、裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝飾效果等應(yīng)當(dāng)保持一致外，還需按照規(guī)定履行相應(yīng)的書(shū)面告知購(gòu)房者、向?qū)俚刈〗ú块T(mén)報(bào)備、經(jīng)住建部門(mén)組織檢查核對(duì)等程序。同時(shí)為了充分保障購(gòu)房者的權(quán)益，政策文件還規(guī)定原交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房需在可售房源內(nèi)的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房開(kāi)放滿30日后方可拆除。

　　政策文件還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在樣板房管理中的違規(guī)行為、不誠(chéng)信行為有相應(yīng)的監(jiān)管及懲戒措施。

　　06、如何避免購(gòu)房者被強(qiáng)迫選擇升級(jí)裝修?

　　按照《通知》，所有全裝修住宅房源均應(yīng)提供基本裝修方案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尊重購(gòu)房者選擇基本裝修方案的權(quán)利;商品房預(yù)售許可之日起3個(gè)月內(nèi)，購(gòu)房者可以自由選擇基本裝修方案或者升級(jí)裝修方案，3個(gè)月屆滿未售出的房源一律按基本裝修標(biāo)準(zhǔn)確定具體裝修方案。以上規(guī)定主要考慮：一是有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理安排裝修工程與主體工程的施工銜接，以及裝修主材和有關(guān)設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)需要;二是可以有效防范并杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了推銷(xiāo)升級(jí)裝修方案而捂盤(pán)惜售，待商品房預(yù)售許可之日起3個(gè)月屆滿卻強(qiáng)迫購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)升級(jí)裝修住宅。為了確保這一政策落到實(shí)處，各級(jí)住建部門(mén)將積極向企業(yè)宣貫政策文件精神及具體規(guī)定，向企業(yè)重點(diǎn)提示有關(guān)禁止性要求;同時(shí)，會(huì)同相關(guān)部門(mén)嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售或違背購(gòu)房者意愿強(qiáng)行推銷(xiāo)升級(jí)裝修等違規(guī)行為。購(gòu)房者也可以就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的捂盤(pán)惜售、違背購(gòu)房者意愿強(qiáng)迫選擇升級(jí)裝修方案等違規(guī)行為，向?qū)俚刈〗ú块T(mén)提供線索或進(jìn)行投訴。

　　07、針對(duì)全裝修住宅存在的質(zhì)量通病問(wèn)題，下一步將采取哪些措施?

　　堅(jiān)持以問(wèn)題為導(dǎo)向，將監(jiān)督力量向群眾關(guān)切的熱點(diǎn)傾斜，強(qiáng)化住宅全裝修質(zhì)量通病的事前監(jiān)管：一是強(qiáng)化住宅全裝修工程施工過(guò)程管理，督促參建單位嚴(yán)格對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定落實(shí)施工質(zhì)量的檢驗(yàn)制度，做好全裝修過(guò)程中各項(xiàng)隱蔽工程的質(zhì)量檢查;二是強(qiáng)化工程驗(yàn)收管控，督促參建單位嚴(yán)格落實(shí)分戶驗(yàn)收制度，對(duì)于群眾關(guān)切的質(zhì)量缺陷在分戶驗(yàn)收抽查中予以重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)做好交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房裝修質(zhì)量的現(xiàn)場(chǎng)檢查工作;三是強(qiáng)化懲戒措施，對(duì)于監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)，將檢驗(yàn)不合格工程按合格工程處理的行為加大懲治力度，并納入到建筑市場(chǎng)信用體系扣分中;四是健全和落實(shí)住宅全裝修購(gòu)房人參與質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，確保購(gòu)房人開(kāi)放檢查日、購(gòu)房人監(jiān)督小組等形式落到實(shí)處，減少交房后的質(zhì)量糾紛與投訴。

　　08、政策實(shí)施后，對(duì)購(gòu)房者選購(gòu)全裝修住宅有何建議?

　　建議購(gòu)房者在選購(gòu)全裝修住宅時(shí)，要盡可能充分了解全裝修住宅的有關(guān)信息，具體可以參考以下幾個(gè)方面：

　　(1)查閱該項(xiàng)目的裝修方案(包括基本裝修方案和升級(jí)裝修方案)，了解裝修方案中的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修主要材料和設(shè)施設(shè)備的品牌、型號(hào)、材質(zhì)等主要內(nèi)容;

　　(2)查詢裝修價(jià)格評(píng)估報(bào)告，了解裝修價(jià)格構(gòu)成;

　　(3)參觀交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房，查看裝修設(shè)施設(shè)備和裝修材料的品牌、型號(hào)等，體驗(yàn)交付標(biāo)準(zhǔn)的房屋裝修實(shí)際效果。

　　09、政策什么時(shí)間實(shí)施，哪些項(xiàng)目適用這一政策?

　　按照《通知》，政策正式實(shí)施時(shí)間為2020年8月1日，在政策正式實(shí)施后取得預(yù)售許可的全裝修住宅項(xiàng)目，包括首次預(yù)售和加推的預(yù)售批次，都要按照《通知》規(guī)定執(zhí)行，其他項(xiàng)目可以參照?qǐng)?zhí)行。

　　另外，《寧波市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)新建住宅全裝修工作的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》(甬政辦發(fā)〔2018〕39號(hào))及相關(guān)配套政策規(guī)定與本《通知》要求不一致的，以本《通知》為準(zhǔn)。

　　10政策實(shí)施預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響?

　　隨著《通知》的出臺(tái)和基本裝修標(biāo)準(zhǔn)的明確，今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地測(cè)算時(shí)會(huì)更加科學(xué)、理性，有利于穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定預(yù)期;同時(shí)，《通知》中的相關(guān)政策措施將有助于提高裝修價(jià)格的透明度，促進(jìn)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，減少因信息不對(duì)稱造成的矛盾糾紛;此外，《通知》的實(shí)施還有助于激發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照自己的經(jīng)營(yíng)策略凸顯樓盤(pán)定位和品質(zhì)、提升裝修品質(zhì)的積極性。